Công ty Luật TNHH PT xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề này như sau:
Căn cứ pháp lý
Thủ tục đăng ký biến động đất đai từ 01/8/2024
Theo Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
(1) Người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ gồm:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP .
– Giấy chứng nhận đã cấp.
– Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với từng trường hợp cụ thể theo quy định tại Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
– Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.
Trường hợp xử lý tài sản thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không theo thỏa thuận; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án theo quy định của pháp luật thì việc nộp hồ sơ do tổ chức thực hiện việc xử lý quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc do người nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện.
(2) Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
Trường hợp xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024 thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ chuyển hồ sơ đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện.
(3) Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
(i) Kiểm tra các điều kiện thực hiện quyền theo quy định của Luật Đất đai 2024 đối với trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất, của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp không đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định của Luật Đất đai 2024 thì Văn phòng đăng ký đất đai thông báo lý do và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký;
(ii) Khi giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai mà thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất thì Văn phòng đăng ký đất đai không phải thực hiện việc đo đạc, xác định lại diện tích thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu.
Trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai mà Giấy chứng nhận đã cấp chưa sử dụng bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất, người sử dụng đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thuộc trường hợp phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc chỉ có bản đồ địa chính dạng giấy đã rách nát, hư hỏng không thể khôi phục và không thể sử dụng để số hóa theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 4 Nghị định 101/2024/NĐ-CP để thể hiện sơ đồ của thửa đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Người sử dụng đất được công nhận theo kết quả trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính và phải trả chi phí đo đạc theo quy định; trường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất lớn hơn diện tích trên Giấy chứng nhận đã cấp, ranh giới thửa đất không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở tăng thêm nằm ngoài hạn mức đất ở, tiền thuê đất đối với phần diện tích tăng thêm theo quy định của pháp luật tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây;
(iii) Trường hợp giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đo đạc, xác định lại diện tích thửa đất bằng kinh phí của Nhà nước;
(iv) Gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 12/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
(v) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.
Đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc quy định tại điểm này sau khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
(4) Trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện công việc quy định tại khoản (3).
(5) Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì thực hiện như sau:
– Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện công việc quy định tại điểm (i) và điểm (ii) khoản (3) và trình hồ sơ đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cùng cấp để xác định giá đất, ký hợp đồng thuê đất theo quy định;
– Cơ quan có chức năng quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê mà không phải ban hành lại quyết định cho thuê đất; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với bên bán, bên góp vốn bằng tài sản; chuyển hợp đồng thuê đất đến Văn phòng đăng ký đất đai;
– Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện công việc quy định tại điểm (iv) và điểm (v) khoản (3).
(6) Trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
– Thực hiện công việc quy định tại khoản (3);
– Xác nhận cho thuê, cho thuê lại vào Giấy chứng nhận đã cấp của chủ đầu tư dự án.
(7) Trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
– Xác nhận xóa cho thuê, cho thuê lại vào Giấy chứng nhận đã cấp của chủ đầu tư dự án và trả Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư dự án;
– Thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp của bên thuê, bên thuê lại đất;
– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
(8) Các trường hợp quy định tại khoản 5 và khoản 6 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện công việc quy định tại điểm (ii) và điểm (iv) khoản (3).
(9) Trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện công việc quy định tại điểm (ii) và điểm (iv) khoản (3).
Khi doanh nghiệp tư nhân chấm dứt hoạt động mà quyền sử dụng đất không bị xử lý theo quy định của pháp luật thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện công việc quy định tại điểm (v) khoản (3).
(10) Trường hợp quy định tại khoản 8 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện công việc quy định tại điểm (iii) và điểm (v) khoản (3)
(11) Trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì thực hiện như sau:
– Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc quy định tại các điểm (ii), (iv) và (v) khoản (3), trừ trường hợp quy định dưới đây;
– Trường hợp đăng ký biến động do gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật về nhà ở thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện công việc quy định tại điểm (v) khoản (3).
(12) Trường hợp quy định tại khoản 10 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì thực hiện như sau:
– Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện công việc quy định tại điểm (ii) khoản (3); trình hồ sơ cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh để xác định giá đất, ký lại hợp đồng thuê đất theo quy định đối với trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm;
– Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh thực hiện ký hợp đồng thuê đất với tổ chức là pháp nhân mới mà không phải ban hành lại quyết định cho thuê đất và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai;
– Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện công việc quy định tại điểm (iv) và điểm (v) khoản (3).
(13) Các trường hợp quy định tại các khoản 11, 12, 13, 14 và 15 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc quy định tại các điểm (ii), (iv) và (v) khoản (3).
(14) Trường hợp quy định tại khoản 16 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì thực hiện như sau:
– Đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương, chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trả.
Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện công việc tại các điểm (ii), (iv) và (v) khoản (3).
Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định;
– Đối với trường hợp quy định tại điểm b và điểm c khoản 2 Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện công việc tại điểm (ii) khoản (3).
Văn phòng đăng ký đất đai gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để thực hiện các công việc quy định tại Điều 33 Nghị định 101/2024/NĐ-CP đối với phần diện tích đất tăng thêm.
Ủy ban nhân dân cấp xã chuyển hồ sơ kèm theo kết quả thực hiện công việc quy định tại Điều 33 Nghị định 101/2024/NĐ-CP đến Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện công việc tại điểm (iv) và điểm (v) khoản (3).
(15) Trường hợp quy định tại khoản 17 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện công việc quy định tại điểm (v) khoản (3).
(16) Trường hợp quy định tại khoản 18 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện công việc quy định tại các điểm (ii), (iv) và (v) khoản (3).
(17) Trường hợp xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024 thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ chuyển hồ sơ tới cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện thực hiện các công việc sau đây:
– Thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đã cấp lần đầu;
– Kiểm tra hồ sơ cấp Giấy chứng nhận trước đây, trường hợp đủ điều kiện xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024 thì trình Ủy ban nhân dân cấp huyện xác định lại diện tích đất ở và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
– Chuyển hồ sơ kèm theo bản sao Giấy chứng nhận đã cấp đến Văn phòng đăng ký đất đai để chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
(18) Đăng ký biến động theo quy định tại khoản 1 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thành viên của nhóm người sử dụng đất thực hiện quyền đối với một phần thửa đất mà không tách thửa hoặc một phần quyền sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện công việc quy định tại các điểm (i), (ii), (iv) và (v) khoản (3).
(19) Trường hợp quy định tại khoản 21 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn và thực hiện các điểm (ii), (iv) và (v) khoản (3).
(20) Trường hợp đăng ký biến động chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024 thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện công việc quy định tại các (ii), (iv) và (v) khoản (3).
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về thủ tục đăng ký biến động đất đai từ 01/8/2024
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Công ty Luật PT.
CÔNG TY LUẬT PT
Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!
Xin trân trọng cảm ơn!
