Luật sư cho tôi hỏi, mua đất quy hoạch theo giá của nhà nước hay giá của thị trường? 2022
Công ty Luật TNHH PT cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề này của bạn như sau:
1. Quy hoạch sử dụng đất là gì?
Quy hoạch sử dụng đất là việc lên kế hoạch phân bổ và xác định một vùng đất đai để sử dụng cho một mục đích nhất định. Chẳng hạn như:
Để sử dụng cho mục tiêu bảo vệ quốc phòng an ninh. Bảo vệ môi trường và thích ứng với những thay đổi tiêu cực của khí hậu, phát triển kinh tế – xã hội. Đồng thời có những thay đổi, định hướng sử dụng quỹ đất phù hợp nhu cầu sử dụng đất của từng ngành, từng lĩnh vực ở từng địa phương.
Việc định hướng như vậy được áp dụng với từng vùng kinh tế, trong một khoảng thời gian xác định, và được phân chia thành từng kỳ quy hoạch sử dụng đất cụ thể.
2. Đất quy hoạch là gì?
Căn cứ theo Khoản 2 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể như sau:
“2. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.”
Theo đó, có thể hiểu:
Đất quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định.
Ví dụ một số quy hoạch đất đai phổ biến như là quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông…
Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả và đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hay là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.
Ở mỗi địa phương đều có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất dựa trên quỹ đất cũng như là tình hình sử dụng đất thực tế ở địa phương, và kế hoạch này cũng có thể thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo sự phát triển phù hợp nhất.
-
Có nên mua đất trong quy hoạch không?
Việc có nên mua đất trong quy hoạch không còn tùy thuộc vào mục đích và điều kiện của mỗi người. Chẳng hạn nếu mục đích mua đất xác định là để sinh sống ổn định lâu dài mà thấy đất này đang nằm trong quy hoạch làm đường giao thông, hay những loại quy hoạch khác không được xây dựng nhà ở thì không nên mua để tránh bị thu hồi trong quá trình sử dụng.
Tuy nhiên nếu trong trường hợp nhà đất này đang nằm trong quy hoạch mà được bán với giá rẻ thì tùy theo điều kiện kinh tế mà có thể xem xét mua, vì quy hoạch là thứ có thể thay đổi theo thời gian, cho nên biết đâu quy hoạch này có thể bị thay đổi hoặc dỡ bỏ trong tương lai.
Tùy vào mục đích sử dụng mà có thể đưa ra lựa chọn cho phù hợp. Mua đất quy hoạch có thể tồn tại nhiều rủi ro tuy nhiên trong nhiều trường hợp nó cũng là cơ hội. Cho nên việc của người đi mua đất là phải tìm hiểu rõ ràng về phần quy hoạch đối với đất đai, nhà cửa mà mình dự định mua để có thể có thể phù hợp nhất với mục đích sử dụng hay khả năng tài chính của mình. Tránh việc không tìm hiểu kỹ mà phải chịu thiệt thòi khi mua bán nhà đất và dẫn đến những tranh chấp không đáng có.
Bên cạnh việc tìm hiểu đất có nằm trong quy hoạch hay không thì khi mua đất, người mua cũng nên tìm hiểu một số thông tin khác về đất chẳng hạn như chủ đất đã có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, mục đích sử dụng ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có được xây dựng nhà cửa, công trình hay không, nguồn gốc của đất này là như thế nào, hay đất có đang nằm trong tranh chấp, đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án…
Đây đều là những thông tin mà người mua đất nên tìm hiểu rõ ràng, do đất đai là tài sản có giá trị lớn cho nên việc tìm hiểu trước rõ ràng khi mua bao giờ cũng sẽ giúp được người mua đất có thể tránh được rủi ro cho mình.
4. Mua đất quy hoạch theo giá của nhà nước hay giá của thị trường?
· Định nghĩa giá đất:
Căn cứ theo quy định tại Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2013 về giá đất:
“19. Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.”
– Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
– Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
– Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định
· Bản chất của giá đất
Thứ nhất: không thể tính đúng, tính đủ, tính hết được giá trị vốn có của đất đai và giá của bất động sản vì còn giá trị hữu hình và giá trị vô hình;
Thứ hai: giá đất chứa đựng nhiều yếu tố địa phương, yếu tố vùng, mang tính cục bộ. Giá đất biến động theo từng giai đoạn lịch sử cụ thể, phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: xã hội, kinh tế,..
Theo đó, có các con đường hình thành giá đất như: giá đất được tính theo khung giá đất được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành; Giá đất do các bên tự thỏa thuận trong giao dịch mua bán, cho thuê,…; giá đất do đấu giá; do thẩm định giá
Thứ ba, Giá đất bị chi phối bởi yếu tố tâm lý, yếu tố pháp lý.
Chẳng hạn, người mua chấp nhận mua đất với giá cao hơn giá thị trường khi về tâm lý họ cho rằng nơi này thích hợp để định cư, phong thủy phù hợp,.. và ngược lại. Hoặc người mua có thể sẵn sàng trả giá cao khi mà bên chuyển nhượng có đầy đủ giấy tờ hợp pháp.
Thứ tư, giá đất bị chi phối bởi mục đích và hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng đất qua quá trình khai thác các lợi ích có được từ đất.
· Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
– Yếu tố cung – cầu trên thị trường
Cung – cầu là quy luật tác động vào thị trường quyền sử dụng đất và mang đậm dấu ấn của quy luật kinh tế thị trường. Tuy nhiên không phải lúc nào cung cầu cũng tương thích với nhau. Quy luật này càng trở nên khắc nghiệt khi mà giá đất tăng dẫn đến có sự chênh lệch lớn với thu nhập bình quân của người dân lao động.
Quy hoạch cung cầu phụ thuộc vào tổng quỹ đất, quy hoạch phát triển đô thị và tổng quỹ đất được chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Khi mà các nhà máy, khu đô thị được xây dựng lên ngày càng nhiều thì kéo theo việc gia tăng số cầu của bất động sản.
Như vậy, có thể thấy, giá cả của đất đai là sự thể hiện chính xác nhất những ảnh hưởng của quy luật cung cầu.
– Yếu tố kinh tế
Giá đất là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị đất đai, là số tiền thỏa thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá đất phụ thuộc rất lớn vào sự ổn định của đồng tiền.
Nếu sức mua của đồng tiền tăng, giá đất giảm, chẳng hạn, cùng một lượng tiền mua được một lượng hàng hóa lớn, các giao dịch liên quan đến đất đai sẽ chững lại vì tâm lý người bán muốn chờ giá vì cho rằng giá sẽ tiếp tục tăng. Ngược lại, nếu sức mua của đổng tiền giảm, giá đất sẽ tăng.
Mức thu nhập hay giá trị của bất động sản mang lại có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản đó. Nếu mà thu nhập từ bất động sản cao thì giá trị chuyển nhượng nó tăng cao theo. Nhưng việc bạn mua được một mảnh đất bạn bán được với giá tốt, sau đó người tiếp theo bán lại với giá tốt hơn thì giá trị của mảnh đất đó càng tăng cao.
Nhiều người sẵn sàng bỏ một khoản tiền khổng lồ để có được bất động sản ở vị trí có phong thủy đẹp, không chỉ đáp ứng nhu cầu ăn ở mà còn đáp ứng nhu cầu giải trí, vui chơi,..
– Yếu tố pháp lý
Tình trạng pháp lý của đất đai: bao gồm các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,… Của mảnh đất sẽ giúp cho việc mua bán, thanh khoản được minh bạch. Thực tế cho thấy, nếu hai mảnh đất tương tự nhau thì mảnh đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có giá cao hơn vì khi nhận chuyển nhượng mảnh đất có giấy tờ hợp pháp, quyền lợi của người dân sẽ được đảm bảo
Kế hoạch sử dụng đất cũng là một trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Quy định về xây dựng: các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản: Tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tranh chấp quyền sử dụng đất, hạn chế quyền sở hữu chung (xây dựng nhà ở khu vực quy hoạch đất nông nghiệp không quá 1 tầng, đất quy hoạch thương mại dịch vụ không được phép xây dựng với mục đích ở,…).
Các yếu tố pháp lý, cụ thể là chủ trương, chính sác, pháp luật của Đảng và Nhà nước ảnh hưởng không nhỏ đến việc hình thành giá đất. chính vì vậy, khi xác định giá đất cần có một sự hiểu biết nhất định về mảnh đất cần định giá và các yếu tố pháp lý có liên quan đến mảnh đất đó.
– Các yếu tố không gian, thời gian
Có thể tại thời điểm này đất đai là “vàng” hứa hẹn nhiều tiềm năng cho tương lai nếu được đầu tư, khai thác. Tuy nhiên, cùng với thời gian và sự biến động của thị trường, sự tác động của các yếu tố khác sẽ không còn cao như ban đầu. Ví dụ, xem xét đến:
– Tính hữu dụng của nhà đất: tức là các giá trị khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm. Nó cho bạn biết được sự thỏa mãn của người sử dụng bất động sản ở mức nào.
– Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường: tức là giá trị cung cầu cân bằng hay là chênh lệch sẽ định giá được bất động sản đó tăng hay giảm theo nhu cầu của thị trường. Nếu nhu cầu sử dụng căn hộ tăng cao thì giá đất nền sẽ giảm xuống và ngược lại.
Cũng giống như thời gian, không gian có ảnh hưởng lớn tới giá đất.Vị trí của khu đất là yếu tố quan trọng đầu tiên ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản. Thường thì vị trí càng đẹp thì giá trị càng cao.
· Nguyên tắc xác định giá đất
Theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích SDĐ hợp pháptại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn SDĐ;
c) Phù hợpvới giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc SDĐ;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc SDĐ tương tự như nhau thì có mức giá như nhau”.
Ví dụ, với nguyên tắc định giá đất phải “theo mục đích SDĐ hợp pháp tại thời điểm định giá” có nghĩa là giá đất tính bồi thường phải được xác định theo “mục đích SDĐ hợp pháp” của thửa đất, có thể không phải “mục đích SDĐ trên thực tế”. Như vậy, nếu thửa đất đã được xây nhà, dù đã rất lâu, nhưng nếu chưa chuyển mục đích SDĐ và mục đích SDĐ trên giấy là đất trồng cây lâu năm thì chỉ được bồi thường theo giá đất trồng cây lâu năm.
· Phân biệt giá đất thị trường và giá đất Nhà nước
- Giá đất do Nhà nước quy định:
Là giá do Nhà nước ấn định cụ thể trong các văn bản pháp luật, khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất
Theo Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, xác định giá đất theo nguyên tắc sau:
+ Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
+ Theo thời hạn sử dụng đất;
+ Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
+ Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
- Giá đất theo thị trường:
Giá đất theo thị trường là giá đất hình thành qua các hoạt động của thị trường, không phụ thuộc vào giá Nhà nước như giá do các bên thỏa thuận trong các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê….
Trên đây là nội dung tư vấn về vấn đề của bạn theo quy định của pháp luật hiện hành. Nếu bạn đọc có vướng mắc gì về lĩnh vực Đất đai hay các lĩnh vực khác cần tư vấn, hỗ trợ, hãy liên hệ với chúng tôi.
Mọi nhu cầu xin liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ: Công ty Luật TNHH PT, phòng 906, tòa nhà CT4-1, KĐT Mễ Trì, Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Hotline: 0888181120
