Cách kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản trước khi giao dịch

Công ty Luật TNHH PT  xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề này như sau:

Căn cứ pháp lý

Luật Đất đai 2024

Nghị định 101/2024/NĐ-CP

Thông tư 10/2024/TT-BTNMT

Tầm quan trọng của việc kiểm tra tình trạng pháp lý của Bất động sản trước khi giao dịch

Việc kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản là một bước quan trọng không thể thiếu trong quá trình giao dịch mua bán, chuyển nhượng hay đầu tư bất động sản.

Đầu tiên, nó giúp bảo vệ quyền lợi của người mua bằng cách đảm bảo rằng bất động sản đó không có tranh chấp pháp lý hay bị thế chấp. Khi người mua nắm rõ các thông tin về giấy tờ pháp lý như sổ đỏ, giấy phép xây dựng, họ có thể an tâm hơn về quyền sở hữu của mình. Ngoài ra, việc kiểm tra kỹ lưỡng còn giúp người mua tránh được các rủi ro liên quan đến việc mua phải bất động sản không rõ nguồn gốc hoặc không thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người bán.

Thứ hai, việc kiểm tra tính pháp lý cũng đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá giá trị thực của bất động sản. Một bất động sản có đầy đủ giấy tờ pháp lý luôn có giá trị cao hơn và dễ dàng chuyển nhượng hơn so với những bất động sản thiếu giấy tờ hoặc đang vướng mắc pháp lý. Nhà đầu tư thông minh thường xem xét kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý trước khi quyết định đầu tư để đảm bảo rằng họ không gặp phải những rắc rối trong tương lai. Bên cạnh đó, việc này cũng giúp người mua có cơ sở để thương lượng giá cả hợp lý, tránh bị ép giá hoặc mua phải bất động sản với giá cao hơn giá trị thực tế.

Cuối cùng, khi tất cả các bên tham gia giao dịch đều tuân thủ quy định pháp luật và thực hiện việc kiểm tra pháp lý đầy đủ, thị trường sẽ tránh được các trường hợp gian lận, lừa đảo. Một thị trường minh bạch sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, thúc đẩy sự phát triển bền vững và ổn định của nền kinh tế. Qua đó, việc kiểm tra tính pháp lý không chỉ là trách nhiệm của từng cá nhân mà còn là yếu tố quan trọng góp phần xây dựng một môi trường kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp và đáng tin cậy.

Cách kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản trước khi giao dịch

Hiện nay có rất nhiều cách để kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất, cụ thể:

Kiểm tra bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (nếu có)

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“GCNQSDĐ”) là một loại giấy tờ rất quan trọng bởi sự hiện hữu của nó không chỉ góp phần tăng giá trị của nhà đất mà còn giúp người mua yên tâm hơn khi giao dịch. Tuy nhiên, nếu bên bán chỉ có GCNQSDĐ thì chưa đủ cơ sở để có thể chứng minh tình trạng pháp lý nhà đất an toàn bởi lẽ thủ đoạn làm giả giấy tờ hiện nay rất tinh vi nên trước khi thực hiện giao dịch mua bán đất động sản, người mua nên nhờ các công chứng viên kiểm tra những loại giấy tờ này.

Ngoài ra, để hạn chế tối thiểu khả năng mua bất động sản đang bị thế chấp ở ngân hàng hoặc một nơi nào khác, người mua tuyệt đối không được tiến hành đặt cọc khi người bán chỉ có GCNQSDĐ sao y bản chính.

Kiểm tra thời hạn sử dụng đất

Căn cứ khoản 4 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, thời hạn sử dụng đất được ghi tại trang 2 của Giấy chứng nhận như sau:

– Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất, cụ thể:

+ Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi: Ngày tháng năm hết hạn sử dụng.

+ Thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”.

– Các trường hợp còn lại ghi thời hạn sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai, cụ thể:

+ Trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài ghi: “Lâu dài”.

+ Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng đất, trừ trường hợp công nhận quyền sử dụng đất thì ghi các thông tin: “… năm (ghi thời hạn sử dụng được xác định theo quy định của pháp luật) kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận”.

– Thửa đất có nhiều loại đất với thời hạn sử dụng khác nhau thì lần lượt thể hiện từng loại đất và thời hạn sử dụng.

– Đất khi đăng ký đất đai mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì ghi: “Chưa xác định”.

– Đất được Nhà nước giao để quản lý thì thể hiện thời hạn theo văn bản giao đất để quản lý; trường hợp không có văn bản giao đất để quản lý/văn bản giao đất để quản lý không xác định thời hạn thì ghi: “Chưa xác định”.

Như vậy, căn cứ vào trang 2 của Giấy chứng nhận thì sẽ biết được đất còn thời hạn sử dụng hay không.

Tìm hiểu thông tin bất động sản có thuộc diện quy hoạch đất của địa phương

Vấn đề quy hoạch đất ở mỗi địa phương là khác nhau và có thể thay đổi qua từng giai đoạn. Tuy nhiên, không phải trong mọi trường hợp, các thông tin của quy hoạch đều đã được công khai để người mua có thể dễ dàng tra cứu. Vậy nên, người mua có thể tham khảo các phương thức dưới đây để tìm hiểu thông tin về đất:

Thứ nhất, kiểm tra quy hoạch dựa trên GCNQSDĐ hoặc GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất, đối với đất đã có GCNQSDĐ, thông thường thông tin quy hoạch bao gồm cả lô đất này thuộc diện quy diện hoạch nào sẽ được ghi trực tiếp ở phần ghi chú của GCNQSDĐ;

Thứ hai, kiểm tra trên cổng thông tin điện tử chính thức của UBND cấp huyện;

Thứ ba, tìm hiểu quy hoạch sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện).

Kiểm tra bất động sản có tranh chấp hay không

Người mua có thể kiểm tra đất có tranh chấp hay không bằng những cách dưới đây:

Căn cứ Điều 59 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, các hình thức khai thác và sử dụng thông tin, dữ liệu đất đai gồm:

– Khai thác trực tuyến trên Cổng thông tin đất đai quốc gia, Cổng dịch vụ công quốc gia, Cổng dịch vụ công của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Cổng dịch vụ công cấp tỉnh, qua dịch vụ tin nhắn SMS, qua dịch vụ web service và API; khai thác qua các tiện ích, ứng dụng tạo ra sản phẩm, giá trị gia tăng từ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

– Khai thác trực tuyến tại trụ sở cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai hoặc tại Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính.

– Khai thác qua các hình thức khác theo quy định.

Tuy có nhiều hình thức khác nhau nhưng để kiểm tra tình trạng pháp lý thửa đất thì hộ gia đình, cá nhân nên sử dụng hình thức khai thác thông tin thông qua phiếu yêu cầu.

Để khai thác thông tin đất đai, kiểm tra đất thuộc quy hoạch thế chấp, tranh chấp không thì người yêu cầu phải tải phiếu yêu cầu theo Mẫu số 13/ĐK được ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Tại danh mục và nội dung dữ liệu cần cung cấp trên phiếu yêu cầu thì tích vào ô thông tin cần biết theo nhu cầu, nếu cần tổng hợp thông tin thì tích vào ô “tất cả thông tin trên”.

Sau khi điền xong thông tin thì hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo trình tự sau (Điều 60 Nghị định 101/2024/NĐ-CP):

Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu

Người yêu cầu nộp đến cơ quan cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai theo một trong các phương thức là:

– Nộp trên Cổng thông tin đất đai quốc gia, Cổng dịch vụ công quốc gia, Cổng dịch vụ công của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Cổng dịch vụ công cấp tỉnh;

– Nộp trực tiếp hoặc gửi bằng đường công văn, điện tích, dịch vụ bưu chính;

– Nộp qua các phương tiện điện tử khác.

Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết

Cơ quan cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai thực hiện các công việc:

– Tiếp nhận, xử lý và thông báo phí, giá sản phẩm, dịch vụ cung cấp thông tin cho tổ chức/cá nhân.

– Nếu từ chối cung cấp thông tin đất đai phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do và trả lời trong 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được yêu cầu.

Lưu ý: 04 trường hợp không cung cấp thông tin, dữ liệu gồm:

– Phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu mà nội dung không rõ ràng, cụ thể.

– Phiếu yêu cầu không có chữ ký, tên và địa chỉ cụ thể của cá nhân.

– Mục đích sử dụng dữ liệu không phù hợp theo quy định của pháp luật.

– Không thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 3: Trả kết quả

Sau khi tổ chức/cá nhân thực hiện nộp phí, cơ quan cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai thực hiện cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai theo yêu cầu.

Thời gian thực hiện:

Căn cứ khoản 5 Điều 60 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời hạn cung cấp thông tin được quy định như sau:

– Đối với thông tin, dữ liệu có sẵn trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai: Cung cấp ngay trong ngày làm việc.Nếu nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.

– Đối với thông tin, dữ liệu không có sẵn trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai: Chậm nhất là 03 ngày làm việc kể từ khi nhận được yêu cầu hợp lệ phải cung cấp thông tin hoặc gửi thông báo về việc gia hạn thời gian cung cấp thông tin.

Trường hợp cơ quan cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai cần thêm thời gian để xem xét, tìm kiếm, tập hợp, tổng hợp, phân tích hoặc lấy ý kiến của các cơ quan, đơn vị liên quan thì có thể gia hạn nhưng tối đa không được quá 15 ngày làm việc.

Ngoài những cách phổ biến trên thì nên đưa vào hợp đồng chuyển nhượng điều khoản với nội dung “cam kết quyền sử dụng đất, nhà ở không có tranh chấp; Giấy chứng nhận hợp pháp; nhà đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án,… nếu vi phạm sẽ bị phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại”.

Kiểm tra tình trạng vay nợ, thế chấp của nhà đất

Chủ sở hữu sẽ không được bán tài sản thế chấp cho người khác trong thời gian thế chấp, tuy nhiên, trong trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý, chủ sở hữu vẫn có thể thực hiện quyền chuyển nhượng tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất.

Đối với các trường hợp cần kiểm tra đất có đang bị thế chấp hay không, người mua có thể thực hiện những công việc sau:

Thứ nhất, kiểm tra thông tin trên GCNQSDĐ, đối với bất động sản đang thế chấp ngân hàng hợp pháp, bên nhận thế chấp giữ bản chính có dấu của cơ quan thẩm quyền với dòng chữ: “Đã thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng… theo hợp đồng số…” mặt số ba hay số bốn của Giấy chứng nhận. Vậy nên, nếu người bán có ý định che giấu, họ sẽ chỉ đưa bản photo hoặc gỡ tờ giấy có chứa thông tin đó đi. Tuy vậy, nếu tờ giấy có nửa dấu giáp lai hay vết kim bấm ở góc cạnh thì có thể chứng minh bất động sản đang bị thế chấp;

Thứ hai, kiểm tra thông tin ở Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, cách làm này chỉ có hiệu quả khi bên bán thế chấp nhà đất cho ngân hàng và không thể áp dụng nếu người bán thế chấp nhà đất cho các cá nhân hoặc tổ chức vay nóng;

Thứ ba, tìm hiểu thông tin ở văn phòng công chứng, người mua đem bản sao GCNQSDĐ đã yêu cầu người bán cung cấp đến văn phòng công chứng để tra cứu thông tin xem nhà, đất đó có đang tranh chấp hoặc thế chấp ngân hàng không.

Trên đây là quan điểm của chúng tôi về vấn đề Cách kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản trước khi giao dịch.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư pháp vấn pháp luật hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Công ty Luật PT.

CÔNG TY LUẬT PT

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Xin trân trọng cảm ơn!