Có được mua bán nhà ở đối với nhà đang bị kê biên để thực hiện thi hành án không theo quy định?

Công ty Luật TNHH PT xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề này như sau:

Căn cứ pháp lý

Luật Nhà ở 2023

Kê biên tài sản là gì?

Hiện nay, pháp luật chưa có quy định giải thích thuật ngữ kê biên tài sản. Theo cách hiểu phổ biến nhất, kê biên tài sản là quá trình ghi nhận và phân loại các tài sản của cá nhân hay tổ chức theo một cách cụ thể và hệ thống. Kê biên tài sản giúp xác định và ghi nhận đầy đủ thông tin về số lượng, giá trị, tình trạng và vị trí của các tài sản trong doanh nghiệp.

Trong tố tụng dân sự, kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế thi hành án được quy định tại Điều 71 Nghị định số 1357/VBHN-BTP hướng Luật Thi hành án Dân sự 2020, mà Tòa án thực hiện để ngăn cản những hành vi trái pháp luật đối với tài sản trong quá trình giải quyết tranh chấp dân sự.

Trong tố tụng hình sự, kê biên là biện pháp cưỡng chế được áp dụng đối với bị can, bị cáo mà theo quy định của Bộ luật Tố tụng Hình sự có thể bị phạt tiền cũng như đối với người phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Có được mua bán nhà ở đối với nhà đang bị kê biên để thực hiện thi hành án không?

Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, một trong những điều kiện quan trọng để thực hiện giao dịch mua bán nhà ở là tài sản này không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Làm sao biết nhà bị kê biên?

Như trên đã phân tích, nhà bị kê biên sẽ bị hạn chế tham gia giao dịch. Do đó, khi ký kết hợp đồng mua bán nhà, người mua sẽ không thể đăng ký quyền sở hữu nhà với cơ quan có thẩm quyền vì nhà đã bị kê biên. Đồng thời, hợp đồng mua bán nhà sẽ bị tuyên vô hiệu hoặc bị hủy bỏ. Điều này đem lại rủi ro rất lớn cho người mua. Vì vậy, trước khi mua nhà, bạn cần tìm hiểu xem căn nhà đó có bị kê biên hay không.

Đối với kê biên tài sản trong tố tụng dân sự, Khoản 1 Điều 88 Nghị định số 1357/VBHN-BTP hướng Luật Thi hành án Dân sự 2020:

1. Trước khi kê biên tài sản là bất động sản ít nhất là 03 ngày làm việc, Chấp hành viên thông báo cho đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế, đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về thời gian, địa điểm, tài sản kê biên, trừ trường hợp cần ngăn chặn đương sự tẩu tán, hủy hoại tài sản, trốn tránh việc thi hành án […]”

Trong tố tụng hình sự, việc kê biên tài sản được quy định như sau:

4. Khi tiến hành kê biên tài sản phải có mặt những người:

a) Bị can, bị cáo hoặc người đủ 18 tuổi trở lên trong gia đình hoặc người đại diện của bị can, bị cáo;

b) Đại diện chính quyền xã, phường, thị trấn nơi có tài sản bị kê biên;

c) Người chứng kiến.

Người tiến hành kê biên phải lập biên bản, ghi rõ tên và tình trạng từng tài sản bị kê biên. Biên bản được lập theo quy định tại Điều 178 của Bộ luật này, đọc cho những người có mặt nghe và cùng ký tên. Ý kiến, khiếu nại của những người quy định tại điểm a khoản này liên quan đến việc kê biên được ghi vào biên bản, có chữ ký xác nhận của họ và của người tiến hành kê biên.

Biên bản kê biên được lập thành bốn bản, trong đó một bản được giao ngay cho người được quy định tại điểm a khoản này sau khi kê biên xong, một bản giao ngay cho chính quyền xã, phường, thị trấn nơi có tài sản bị kê biên, một bản gửi cho Viện kiểm sát cùng cấp và một bản đưa vào hồ sơ vụ án.”

Như vậy, việc kê biên tài sản nói chung và kê biên nhà nói riêng thì đều được thông báo đến chính quyền địa phương hoặc chính quyền địa phương phải có mặt khi kê biên nhà. Do đó, khi muốn kiểm tra nhà có đang bị kê biên hay không, bạn có thể tới Ủy ban nhân dân cấp xã (nơi có nhà – đối tượng mua bán) để được hỗ trợ. Ngoài ra, bạn có thể vào website của Tổng cục thi hành án dân sự để kiểm tra xem nhà (mà bạn có ý định mua) có bị kê biên hay không. Tuy nhiên, việc kiểm tra thông qua website này không đảm bảo sự chính xác 100% vì có một số trường hợp vẫn chưa được cập nhật kịp thời trên hệ thống.

Trên đây là quan điểm của chúng tôi về vấn đề Có được mua bán nhà ở đối với nhà đang bị kê biên để thực hiện thi hành án không theo quy định?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Công ty Luật PT.