Bên cho thuê có phải hoàn trả chi phí bên thuê đã bỏ ra để sửa chữa, cải tạo lại nhà?

Công ty Luật TNHH PT chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề này như sau:

Căn cứ pháp lý

Bộ luật Dân sự năm 2015

Luật Nhà ở 2023

Khi kết thúc hợp đồng bên cho thuê có phải trả lại chi phí đã bỏ ra cho họ không?

Trước tiên, về bản chất thì hợp đồng là sự thỏa thuận giữa hai bên, vì là quan hệ dân sự nên pháp luật ưu tiên sự thỏa thuận của các bên, do đó chúng ta cần xem xét sự thỏa thuận trước.

Trong trường hợp phạm vi hợp đồng hai bên không có thỏa thuận về vấn đề này thì giải quyết dựa trên quy định của luật.

Về việc sửa chữa nhà ở cho thuê:

Theo Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015 nêu rõ, bên cho thuê phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của nhà thuê trừ các hư hỏng nhỏ mà theo tập quán việc sửa chữa thuộc về bên thuê.

Tuy nhiên, nếu bên thuê làm mất hoặc hư hỏng đồ đạc và nhà thuê thì phải bảo dưỡng, sửa chữa hoặc thậm chí phải bồi thường. Bên thuê chỉ không phải chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên trong quá trình sử dụng nhà thuê.

Đặc biệt, căn cứ khoản 3 Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên cho thuê đã được bên thuê thông báo về việc hư hỏng tài sản hoặc nhà thuê nhưng không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa nhà thuê với chi phí hợp lý.

Trong trường hợp này, bên thuê phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa. Như vậy, nghĩa vụ sửa chữa nhà cho thuê thuộc về bên cho thuê nếu nhà thuê bị hư hỏng trừ những hư hỏng nhỏ hoặc do người thuê làm hỏng.

Về việc cải tạo nhà ở đang cho thuê:

Luật Nhà ở năm 2023 cũng có điều chỉnh vấn đề này. Cụ thể, tại Điều Luật này, bên cho thuê nhà có quyền cải tạo nhà thuê nếu được bên thuê nhà đồng ý trừ trường hợp khẩn cấp hoặc bất khả kháng.

Bên cho thuê nhà ở được quyền điều chỉnh giá thuê hợp lý sau khi kết thúc việc cải tạo nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà trở xuống; trường hợp bên thuê nhà ở không đồng ý với việc điều chỉnh giá thuê thì có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và được bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.

Trường hợp bên thuê nhà ở phải chuyển chỗ ở để thực hiện việc bảo trì hoặc cải tạo nhà ở thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm và tiền thuê nhà ở trong thời gian bảo trì, cải tạo; trường hợp bên thuê nhà ở tự lo chỗ ở và đã trả trước tiền thuê nhà ở cho cả thời gian bảo trì hoặc cải tạo thì bên cho thuê nhà ở phải thanh toán lại số tiền này cho bên thuê nhà ở. Thời gian bảo trì hoặc cải tạo không tính vào thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở sau khi kết thúc việc bảo trì, cải tạo nhà ở.

Bên thuê nhà ở có quyền yêu cầu bên cho thuê nhà ở bảo trì nhà ở, trừ trường hợp nhà ở bị hư hỏng do bên thuê gây ra; trường hợp bên cho thuê không bảo trì nhà ở thì bên thuê được quyền bảo trì nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê biết trước ít nhất 15 ngày. Văn bản thông báo phải ghi rõ mức độ bảo trì và kinh phí thực hiện. Bên cho thuê nhà ở phải thanh toán kinh phí bảo trì cho bên thuê nhà ở hoặc trừ dần vào tiền thuê nhà ở.

Cải tạo, sửa chữa trái luật có được tự chấm dứt thuê nhà?

Khoản 1 Điều 172 Luật Nhà ở năm 2023 khẳng định, trong thời gian thuê nhà theo hợp đồng thuê nhà, các bên không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Bên cho thuê cũng không được tự ý thu hồi nhà đang cho thuê trừ trường hợp sau đây:

– Bên cho thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà: Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê hoặc khi chưa hết hạn mà bên cho thuê cải tạo nhà ở, điều chỉnh giá thuê và không thỏa thuận được giá thuê mới.

– Bên thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu bên cho thuê không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng.

Tuy nhiên, dù đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì các bên đều phải báo cho bên còn lại trước ít nhất 30 ngày trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Nếu không thực hiện quy định này và gây thiệt hại thì có thể phải bồi thường theo thiệt hại thực tế mà bên kia phải chịu hoặc theo thỏa thuận.

Căn cứ quy định này, có thể thấy, nếu các bên vi phạm quy định về cải tạo, sửa chữa, bảo trì nhà thuê thì bên còn lại có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nhưng phải báo trước ít nhất 30 ngày hoặc theo thời gian đã thỏa thuận trước đó.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về chủ đề Bên cho thuê có phải hoàn trả chi phí bên thuê đã bỏ ra để sửa chữa, cải tạo lại nhà?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Công ty Luật PT.