Một số câu hỏi về chuyển mục đích sử dụng đất (Phần 1)

1. Tôi được Nhà nước giao một thửa đất 500m2 với mục đích sử dụng là trồng lúa. Tôi đang có ý định chuyển sang trồng cây lâu năm trên thửa đất này. Vậy tôi có cần phải xin phép cơ quan nhà nước không? Thủ tục để chuyển đổi từ đất trồng lúa sang trồng cây lâu năm như thế nào? Xin luật sư giải đáp giúp tôi.

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật PT. Nội dung câu hỏi của bạn Chúng tôi xin tư vấn như sau:

Theo điểm a khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, chuyển mục đất sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm cần phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp của bạn thuộc về Uỷ ban nhân dân cấp huyện theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

“2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.”

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm

Căn cứ: Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Bước 1: Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

Theo khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:

Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 2: Cơ quan tài nguyên và môi trường tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Thời hạn giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, ngày nghỉ theo quy định.

Năm 2005, bố mẹ tôi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 1 hecta với mục đích là đất rừng tự nhiên phòng hộ. Vừa rồi, bố mẹ tôi dự định sẽ chuyển 01 hecta đất rừng phòng hộ này thành đất rừng sản xuất để sản xuất gỗ. Vậy luật sư cho tôi hỏi, trong trường hợp này gia đình tôi có được chuyển loại rừng hay không?

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật PT. Nội dung câu hỏi của bạn Chúng tôi xin tư vấn như sau:

Đất rừng sản xuất và đất rừng phòng hộ là các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp theo quy định tại điểm c, d khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013.

Việc chuyển loại rừng này sang loại rừng khác, hay cụ thể trong trường hợp của bạn là chuyển rừng phòng hộ sang rừng sản xuất phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 18 Luật Lâm nghiệp 2017:

Phù hợp với quy hoạch lâm nghiệp
Đáp ứng các tiêu chí phân loại rừng
Có phương án chuyển loại rừng

Để tránh tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng bừa bãi kho có quy hoạch và quản lý làm ảnh hưởng đến tự nhiên, đến đời sống của người dân thì pháp luật đã quy định về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng cần phải có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Mà theo như quy định tại khoản 2 Điều 18 Luật Lâm nghiệp 2017 thì thẩm quyền quyết định chuyển loại rừng được quy định cụ thể như sau:

Thủ tướng Chính phủ quyết định chuyển loại rừng đối với khu rừng do Thủ tướng Chính phủ thành lập theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chuyển loại rừng không thuộc trường hợp quy định tại điểm nêu trên, sau khi được Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định chủ trương chuyển loại rừng.

Bên cạnh điều kiện chuyển mục đích được quy định tại Điều 19 Luật Lâm nghiệp 2017 (tương tự với các quy định chuyển mục đích đất rừng sản xuất), việc chuyển đổi đất rừng phòng hộ sang mục đích khác thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan có thẩm quyền tại Điều 57 Luật Đất đai 2013. Như vậy, đất rừng phòng hộ có thể được chuyển đổi sang sử dụng cho mục đích khác thuộc nhóm đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp.

Như vậy dựa theo quy định trên thì việc chuyển đổi mục đích của rừng phòng hộ sang đất sản xuất thì được pháp luật cho phép nhưng khi thực hiện việc chuyển đổi thì cần phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Đối với những người cố tình có hành vi vi phạm trong quá trình chuyển đổi thì sẽ bị thu hồi lại đất theo như quy định của pháp luật hiện hành.

2. Xin chào Luật PT. Tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Bố tôi được nhà nước giao một mảnh đất để trồng cây hàng năm, đã được cấp sổ đỏ năm 2003. Sau một thời gian trồng cây nhưng năng suất thấp, thu nhập kém nên bố tôi đã xây chuồng chăn nuôi lợn trên trên thửa đất này. Vậy Luật sư cho tôi hỏi với trường hợp này, bố tôi có phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không? Tôi xin cảm ơn!

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật PT. Nội dung câu hỏi của bạn Chúng tôi xin tư vấn như sau:

Đất trồng cây hàng năm và đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc (đất nông nghiệp khác) là các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp theo quy định tại điểm a, d khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013. Tuy cùng thuộc nhóm đất nông nghiệp nhưng mỗi loại lại có mục đích sử dụng khác nhau. Theo Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT:

Đất trồng cây hàng năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được gieo trồng, cho thu hoạch và kết thúc chu kỳ sản xuất trong thời gian không quá 01 năm; kể cả cây hàng năm được lưu gốc để thu hoạch trong thời gian không quá 05 năm và trường hợp trồng cây hàng năm theo chế độ canh tác không thường xuyên theo chu kỳ; Đất trồng cây hàng năm bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác như các loại cây rau, màu; kể cả cây dược liệu, mía, đay, gai, cói, sả, dâu tằm và đất trồng cỏ hoặc cỏ tự nhiên có cải tạo để chăn nuôi gia súc.
Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, kể cả các loại nhà khác gắn liền với khu vực chuồng trại để phục vụ cho chăn nuôi; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

Muốn xây chuồng chăn nuôi lợn trên đất trồng cây hàng năm, bố bạn cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, có hai hình thức chuyển mục đích sử dụng đất đó là: chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013 bao gồm:

Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối
Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm
Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp
Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất
Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động quy định tại khoản 1 Điều 11 Thông tư 05/2015/TT-BTNMT (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 09/2021/TT-BTNMT) bao gồm:

Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm
Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm
Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm
Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác (cụ thể là đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc) không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền nhưng phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai.

3. Xin chào luật sư! Tôi có câu hỏi cần tư vấn. Tôi có một mảnh đất nông nghiệp diện tích khoảng 4000m2, hiện tôi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở để xây khách sạn, diện tích xây dựng dự kiến 2000m2. Vậy cho tôi hỏi tôi có được phép chuyển đổi không và thủ tục như thế nào? Xin cảm ơn!

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật PT. Nội dung câu hỏi của bạn Chúng tôi xin tư vấn như sau:

Trường hợp được chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về Chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

Trường hợp của bạn là chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp theo điểm a khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013).

Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật này thì bạn có thể chuyển mục đích sử dụng đất nhưng phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 52 Luật Đất đai 2013).

Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Căn cứ pháp lý: Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Bước 1: Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường

Bước 2: Thẩm tra, xác minh, ra quyết định về chuyển mục đích sử dụng đất

Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về chủ đề Một số câu hỏi về chuyển mục đích sử dụng đất (Phần 1)

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Công ty Luật PT.

CÔNG TY LUẬT PT

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Xin trân trọng cảm ơn!