Quy hoạch 1/500 là gì? Quy hoạch 1/2000 là gì?
Công ty Luật TNHH PT cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề này của bạn như sau:
1. Quy hoạch 1/500 là gì?
Quy hoạch 1/500 hay còn được gọi là quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. Quy hoạch hoạch 1/500 là bản quy hoạch tổng thể mặt bằng của các dự án được đầu tư xây dựng, thiết kế cơ sở, tiêu chí để xây dựng định vị công trình, thiết kế kỹ thuật xây dựng các công trình và thực hiện xây dựng.
Thường bản quy hoạch 1/500 gắn liền với một dự án đầu tư cụ thể và cũng là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng cho dự án, lập dự án đầu tư xây dựng. Các chỉ tiêu để xây dựng quy hoạch 1/500 cần phải có các tiêu chí sau: hạ tầng kỹ thuật, dân số, hạ tầng tổ chức, kiến trúc/thiết kế chi tiết cho từng lô đất,…Trong bản đồ quy hoạch 1/500 cần xác định được mối quan hệ giữa các công trình với các yếu tố bên ngoài như cổng vào, đường đi, tường rào,…
Bản đồ quy hoạch 1/500 chính là một yếu tố quan trọng trong quá trình thiết kế và thi công công trình. Đây chính là một cơ sở gốc để làm bước đệm cho quá trình thi công và xây dựng dự án, giúp cho các đơn vị có thể hiểu rõ được những công việc mà mình sẽ tiến hành trong tương lai.
2. Ý nghĩa của bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500
Ý nghĩa của bản đồ dự án 1/500 là gì không phải ai cũng có thể nắm rõ. Thông qua bản đồ quy hoạch, các đơn vị sẽ nắm rõ được những thông tin sau trong dự án:
- Các khu vực chức năng cụ thể bên trên bản đồ.
- Những định hướng phát triển các cơ sở hạ tầng giao thông, đường ống nước,…
- Rõ ràng hơn về các địa giới cũng như mốc giới giữa các khu vực, biết được cơ sở trường học, bệnh viện,… sẽ nằm ở những vị trí nào trên bản đồ.
- Biết được tổng quan diện tích của từng khu vực trong dự án.
Những ý nghĩa này cho thấy được vai trò vô cùng quan trọng của quy hoạch tỷ lệ 1/500 là gì.
3. Điều kiện cơ bản về quy hoạch 1/500
Để có thể thực hiện quy hoạch 1/500, các chủ đầu tư, cơ quan hay công ty bất động sản cũng cần phải tuân theo những điều kiện cơ bản nhất. Cụ thể điều kiện quy hoạch chi tiết 1/500 là gì?
- Những dự án xây dựng có diện tích mặt bằng từ 2ha và 5ha trở lên thì cần phải thực hiện quy hoạch 1/500. Đối với những dự án có quy mô dưới 5ha hoặc dưới 2ha cho xây dựng nhà ở thì không nhất thiết phải thực hiện quy hoạch 1/500.
- Thực hiện quy hoạch 1/500 thì cần phải đảm bảo được các yếu tố của quy hoạch 1/2000.
- Các công trình đơn lẻ cũng không nằm trong diện cần tiến hành quy hoạch 1/500.
Ngoài những điều kiện cơ bản trên thì bạn cần phải có thêm một số loại hồ sơ khác để trình diện với cơ quan chức năng. Cụ thể các loại giấy tờ sau:
- Tờ đơn trình lên cơ quan đề nghị thẩm định cho quy hoạch của dự án.
- Các loại giấy tờ phê duyệt được cấp bởi những cơ quan cũng như chủ đầu tư.
- Những loại chứng chỉ hoặc thông tin về quy hoạch còn hiệu lực của các cơ quan có thẩm quyền.
- Các văn bản chứng nhận hợp pháp được cấp bởi UBND thành phố chấp nhận chủ đầu tư hoặc chấp nhận đầu tư.
- Các bảng biểu thống kê cụ thể, bản vẽ quy hoạch, phụ lục tính toán cũng như tất cả những bản vẽ minh họa dự án.
- Không thể thiếu loại bản đồ thể hiện ranh giới của nghiên cứu dự án.
4. Quy trình quy hoạch 1/500
Quy hoạch 1/500 cần phải được thực hiện theo lộ trình cụ thể để đạt được mức độ hiệu quả tốt cho dự án.
Đơn vị sẽ đưa tờ trình đề nghị các cơ quan có thẩm quyền thẩm định bản quy hoạch. Đây chính là bước đầu tiên để có thể biết được quy hoạch 1/500 có được bắt đầu hay không.
- Chủ đầu tư, doanh nghiệp hay các cơ quan sẽ bắt đầu phê duyệt và lập bản quy hoạch xây dựng. Đây là bước cho thấy dự án sắp khởi công có thật sự tiềm năng hay không.
- Cung cấp cho các cơ quan có thẩm quyền những loại giấy tờ và thông tin quan trọng liên quan đến việc quy hoạch dự án. Những loại giấy tờ này cần phải có đầy đủ chữ ký và dấu mộc, thể hiện tính pháp lý trước khi được gửi đi.
- Cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp văn bản công nhận có hiệu lực về việc đơn vị đấu thầu nào sẽ được nhận dự án.
- Bắt đầu cung cấp các thông tin thuyết trình nói về việc quy hoạch 1/500 cũng như 1/2000. Đồng thời, cung cấp các bản vẽ về quy hoạch đầy đủ cho cơ quan có thẩm quyền.
- Đưa ra các dự thảo về trọng trách và nhiệm vụ nếu được các cấp chính quyền cho phép thực hiện quy hoạch.
5. Quy hoạch 1/2000 là gì?
Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 là bước triển khai của quy hoạch chung xây dựng đô thị. Đây chính là quá trình mà nhờ vào đó để các tổ chức, doanh nghiệp, làm cơ sở để triển khai lập và quản lý quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 để phục vụ cấp giấy phép xây dựng cho các dự án bất động sản.
6. Nội dung quy hoạch 1/2000
Quy hoạch 1/2000 gồm các bản đồ không gian, kiến trúc cảnh quan, bản đồ thể hiện rõ tổng mặt bằng sử dụng đất, các sơ đồ đơn tuyến hạ tầng kỹ thuật và cơ điện, quy hoạch giao thông. Để tránh nhầm lẫn Quy hoach 1/2000 & Quy hoạch 1/500 tên gọi của 2 quy hoạch 1/2000 – đồ án quy hoạch chi tiết, Quy hoạch 1/500 – đồ án quy hoạch xây dựng. Cả 2 bản quy hoạch này đều là giai đoạn cần thiết cho quá trình quy hoạch chi tiết, không nên hiểu theo sự khác nhau về tỉ lệ bản đồ hay hai trường hợp quy hoạch.
7. Ý nghĩa của quy hoạch 1/2000
Đây là giai đoạn quy hoạch định hướng cho các dự án đô thị (khu công nghiệp, khu dân cư, khu du lịch, khu xuất khẩu,…) nhằm mục đích quản lý chặt chẽ quá trình thi công, xây dựng. Các công trình kiến trúc cụ thể sẽ không được thiết kế chính thức trong giai đoạn này.
Quy hoạch 1/2000 giúp xác định được mạng lưới giao thông và các thông số quy hoạch sử dụng đất như: diện tích ô đất, mật độ xây dựng, chỉ giới đường đỏ, số tầng xây dựng,…
Quy hoạch chi tiết 1/2000 là cơ sở quan trọng để triển khai quy hoạch 1/500 và tiến hành cấp phép xây dựng cho toàn dự án.
8. Thời gian quy hoạch 1/2000
Thời gian các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/2000 là 20 ngày kể từ ngày chủ đầu tư nộp bản quy hoạch. Sau đó bản quy hoạch sẽ được điều chỉnh và cập nhật vào quy hoạch chung của khu vực.
Kể từ khi được chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng, tổng thời gian thực hiện quy hoạch chi tiết 1/2000 mất 4 – 6 tháng.
9. Phân biệt quy hoạch 1/500 và quy hoạch 1/2000
Quy hoạch 1/2000 và quy hoạch 1/500 có một số khác biệt về khái niệm, mục đích, người thực hiện, nội dung và cơ quan tiến hành phê duyệt như sau:
| Quy hoạch 1/2000 | Quy hoạch 1/500 | |
| Khái niệm | Giai đoạn 1 trong quy hoạch.
Đây là bước triển khai của quy hoạch chung xây dựng đô thị. Quy hoạch 1/2000 cơ sở cho việc triển khai lập và quản lý quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/500.
|
Giai đoạn 2 trong quy hoạch.
Quy hoạch 1/500 là để triển khai và cụ thể hoá quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/2000; là cơ sở để lập các dự án đầu tư xây dựng, cấp giấy phép xây dựng và quản lý đầu tư xây dựng và gắn liền với 1 dự án cụ thể. |
| Mục đích | để quản lý đô thị, để lập các bản đồ không gian, kiến trúc cảnh quan, bản đồ tổng mặt bằng sử dụng đất, quy hoạch giao thông, các sơ đồ đơn tuyến hạ tầng kỹ thuật và cơ điện. | để xác định mối quan hệ giữa các công trình thuộc quy hoạch với các yếu tố bên ngoài của quy hoạch, để chi tiết hóa đến từng công trình: dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tổ chức không gian, kiến trúc, công trình hạ tầng, kiến trúc/thiết kế chi tiết của từng lô đất, đánh giá môi trường… |
| Người thực hiện | Do chính quyền địa phương, chủ đầu tư thực hiện phê duyệt | Do các cơ quan, doanh nghiệp, công ty bất động sản thực hiện |
| Cơ quan tiến hành phê duyệt | Cơ quan quản lý nhà nước phê duyệt nhưng do địa phương và chủ đầu tư phê duyệt | Được các Cơ quan có thẩm quyền cấp phép như: Bộ xây dựng, UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện,… |
10. Dự án nào phải lập quy hoạch 1/500?
Thứ nhất: Đối với các công trình xây dựng tập trung
Các công trình xây dựng tập trung gồm các khu vực trong và ngoài đô thị như: Khu đô thị, khu dân cư, khu bảo tồn di sản, khu du lịch, khu du lịch thương mại, giáo dục đào tạo, y tế, khu công nghiệp…
Trước khi lập ra dự án để thực hiện đầu tư xây dựng, chủ đầu tư phải soạn quy hoạch 1/500 dựa trên cơ sở quy hoạch 1/2000 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp dự án được đề xuất quy hoạch có quy mô nhỏ hơn 5ha thì không bắt buộc lập quy hoạch 1/500/ tuy nhiên, để đảm bảo bản vẽ mặt bằng được thực hiện hiểu quả, cac giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung bản vẽ thiết kế này phải phù hợp với những đặc điểm được liệt kê trong quy hoạch 1/2000 đã được cấp trên phê duyệt.
Đối với các dự án trên 5ha, các nhà đầu tư bắt buộc phải lập ra bản quy hoạch 1/500 trên cơ sở quy hoạch 1/2000 đã được cơ quan chức năng phê duyệt.
Thứ hai: Đối với công trình xây dựng đơn lẻ
Các công trình riêng lẻ có quy mô nhỏ hơn 5ha thì không cần lập và xuất trình quy hoạch 1/500 cho cấp trên. Quy nhiên cần đảm bảo bản vẽ mặt bằng, phương án kiến trúc, xây dựng công trình, giải pháp về hạ tầng, cơ sở kỹ thuật trong nội dung bản thiết kế cơ sở phái phù hợp với quy hoạch chi tiết trong quy hoạch 1/2000 đã được cấp trên phê duyệt.
Những dự án công trình xây dựng có quy mô trên 5ha hoặc chung cư có tổng diện tích trên 2ha cần tiến hành lập quy hoạch tỷ lệ 1/500 dựa trên cơ sở quy hoạch 1/2000 đã được cấp trên phê duyệt.
11. Quy hoạch 1/500 có thời hạn bao lâu?
Chủ đầu tư dự án sau khi thực hiện các quy hoạch cần được cơ quan chức năng có thẩm quyền xem xét, phê duyệt trong khoảng 20 ngày. Sau đó, các cơ quan quản lý Nhà nước sẽ tiến hành chỉnh sửa, cập nhật vào quy hoạch chung của khu vực.
Thực tế cho thấy, khi có văn bản chấp thuận thì chủ đầu tư tiến hành thực hiện công tác quy hoạch chi tiết với tỉ lệ 1:500 trong vòng 20 ngày.
12. Có nên mua đất quy hoạch 1/2000 không?
Nếu trong vòng 05 năm, kể từ ngày công bố công khai quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 (quy hoạch phân khu), Nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch thì không được bồi thường, hỗ trợ vật kiến trúc được xây dựng mới trong lộ giới hoặc phạm vi quy hoạch; sau 05 năm Nhà nước mới thực hiện quy hoạch thì bồi thường, hỗ trợ theo quy định hiện hành.
Nếu như bạn xây dựng sau thời điểm công bố quy hoạch thì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, bạn được tạm thời sử dụng nhà ở, đất ở cho đến khi có Quyết định thu hồi thực hiện dự án theo quy hoạch đã được phê duyệt.
Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Để có thể đưa ra cho mình những quyết định đúng đắn thì Quý vị nên tìm hiểu kĩ thông tin quy hoạch này tại chỗ đất Quý vị có ý định mua. Kiểm tra quy hoạch sẽ giúp Quý vị biết được đất nhà mình mua có bị vướng quy hoạch hay không. Nếu vướng thì diện tích bị mất do quy hoạch là bao nhiêu.
Quý vị sẽ bị thiệt hại như thế nào, nếu quá lớn thì mình nên biết để né tránh ngay từ đầu.Kiểm tra quy hoạch cũng biết được xem vị trí đất sau khi quy hoạch là như thế nào có nằm ở vị trí đắc địa mặt tiền hay không để nắm bắt cơ hội.
Khi mua đất nằm trong quy hoạch, người mua cần chú ý xem đối với mảnh đất trong quy hoạch đó đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm hay chưa. Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nơi có đất, thì quyền của người sử dụng đất sẽ bị hạn chế.
Trên đây là nội dung tư vấn về vấn đề của bạn theo quy định của pháp luật hiện hành. Nếu bạn đọc có vướng mắc gì về lĩnh vực đất đai hay các lĩnh vực khác cần tư vấn, hỗ trợ, hãy liên hệ với chúng tôi.
Mọi nhu cầu xin liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ: Công ty Luật TNHH PT, phòng 906, tòa nhà CT4-1, KĐT Mễ Trì, Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Hotline: 0888181120
