1. Căn cứ pháp lý
Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015
2. Có được bán đất khi biết đất thuộc quy hoạch không?
Theo quy định tại khoản 2 điều 3 Luật Đất đai 2013 thì quy hoạch sử dụng đất được hiểu như sau:
“Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng; cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng; an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất; của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính; trong một khoảng thời gian xác định.”
Có thể hiểu quy hoạch đất chính là việc khoanh vùng phân bổ không gian đất theo mục tiêu; định hướng phát triển của từng; vùng kinh tế xã hội… được cơ quan nhà nước lập ra và được hiện thực hóa bởi các kế hoạch sử dụng đất của mỗi địa phương trong một thời gian nhất định.
Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:
“Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1. Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
2. Thủ tướng Chính phủ phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trên cơ sở các chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia đã được Quốc hội quyết định.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn cấp xã.
Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh.
3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.
4. Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.
5. Chính phủ quy định chi tiết việc tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.”
Theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 nêu trên thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp 2: Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Như vậy, đất đã được quy hoạch sử dụng đất thì chủ sở hữu vẫn được thực hiện giao dịch có liên quan đến phần tài sản này nếu đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Tuy nhiên, đối với trường hợp 2, chủ sở hữu sẽ bị hạn chế một số quyền như: Không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm….
3. Quy định về đặt cọc theo Bộ luật Dân sự 2015
Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Là một biện pháp bảo đảm trong giao dịch dân sự nên đặt cọc được sử dụng rất phổ biến trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Mặc dù phổ biến như vậy và quy định về đặt cọc không quá phức tạp nhưng trên thực tế phát sinh nhiều vấn đề khi áp dụng và một trong số đó là lấy lại cọc khi đất thuộc quy hoạch.
Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà người đặt cọc có thể áp dụng quy định khác nhau để lấy lại tiền đặt cọc, cụ thể:
Khi hợp đồng có thỏa thuận
Hợp đồng đặt cọc gồm nhiều điều khoản khác nhau, trong đó thường có điều khoản cam kết về quy hoạch, thông tin thửa đất đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định. Trường hợp bên nhận đặt cọc có cam kết thửa đất chuyển nhượng không thuộc quy hoạch mà khi giao kết, thực hiện hợp đồng phát hiện thửa đất đó thuộc quy hoạch thì bên nhận đặt cọc có nghĩa vụ trả lại tiền cọc cho bên đặt cọc.
Trường hợp bên nhận đặt cọc không trả cọc thì bên đặt cọc có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo thủ tục tố tụng dân sự.
Thực tế cho thấy nếu bên nhận đặt cọc có cam kết thửa đất chuyển nhượng không thuộc quy hoạch nhưng khi sang tên mới phát hiện đất thuộc quy hoạch thì nguyên nhân do bên nhận đặt cọc không biết thửa đất đó thuộc quy hoạch.
Khi bên nhận đặt cọc, bên chuyển nhượng lừa dối
Việc che giấu thông tin đất thuộc quy hoạch để chuyển nhượng với giá cao hơn, dễ dàng chuyển nhượng hơn xảy ra tương đối phổ biến. Trường hợp bên đặt cọc, bên nhận chuyển nhượng phát hiện bên nhận đặt cọc, bên chuyển nhượng lừa dối thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu.
Nội dung này được quy định rõ tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép
Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
…”.
Khi hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng bị tuyên vô hiệu thì bên nhận đặt cọc, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ trả lại tiền đặt cọc, tiền trả trước, tiền chuyển nhượng cho bên đặt cọc, bên nhận chuyển nhượng.
Quy định này được nêu rõ tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”.
Mặc pháp luật quy định rõ như vậy nhưng vấn đề khó nhất để yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu và các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận là chứng cứ, chứng minh bên nhận đặt cọc, bên chuyển nhượng lừa dối.
4. Đặt cọc đất đã được quy hoạch sử dụng đất có đòi lại cọc được không?
Trường hợp giao dịch được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật một cách công khai, rõ ràng, phù hợp với ý chí giữa các bên và bên đặt cọc có trách nhiệm tìm hiểu cũng như đã nắm rõ tình trạng đất quy hoạch thì bên mua sẽ không đòi được tiền cọc.
Trường hợp sau khi đặt cọc mới phát hiện đất định mua đã bị quy hoạch. Thì có thể xem đây là trường hợp mà bên bán đã không cung cấp đầy đủ thông tin về đất, trường hợp có dấu hiệu về hành vi gian dối, không trung thực nhằm bán đất đã dính quy hoạch cho bên mua. Hợp đồng đặt cọc sẽ vô hiệu và các bên sẽ giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu.
Theo đó, bên đặt cọc có thể kiện ra tòa yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu, đồng thời bên nhận đặt cọc phải hoàn phải trả lại số tiền đặt cọc đã nhận.
Căn cứ khoản 4 và khoản 5 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 hồ sơ khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu gồm:
– Đơn khởi kiện (Trong đó nêu rõ Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện; Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện; Thông tin của người nộp đơn, người bị kiện và những người có lợi ích liên quan (tên, nơi cư trú, nơi làm việc); Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện).
– Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về chủ đề Phát hiện đất thuộc quy hoạch có đòi lại cọc được không? (2022)
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Công ty Luật PT.
CÔNG TY LUẬT PT
Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!
Xin trân trọng cảm ơn!
