Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Pháp luật hiện hành năm 2022 quy định như thế nào về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất?

Gia đình tôi có một thửa đất rộng 300m2. Thửa đất này gia đình bố mẹ vợ tôi khai khẩn từ năm 1979 và được sử dụng ổn định không có tranh chấp đến năm 2008. Trước 1985 gia đình mẹ vợ tôi có san gạt, dựng một ngôi nhà tạm và trồng cây ăn quả trên đó.

Đến năm 2008 bố mẹ vợ sang tên cho vợ chồng tôi dưới hình thức chuyển nhượng có giấy viết tay làm bằng chứng cùng chữ ký của các thành viên liên quan, trong đó có bác trưởng khu dân phố chứng kiến.

Khoảng năm 2012 tôi có làm một căn nhà tạm trên nền nhà cũ của bố mẹ vợ tôi. Chính quyền địa phương cũng không gọi hỏi gì. Năm 2020 chính quyền địa phương có thông báo thu hồi đất và bồi thường cho tôi với đơn giá đất trồng cây lâu năm.

Theo bản đồ quy hoạch năm 2013 thì mảnh đất này là đất đồi và được quy hoạch là đất nông nghiệp. Luật sư cho tôi hỏi, chính quyền bồi thường theo đơn giá đất trồng cây lâu năm cho tôi có đúng quy định của pháp luật không?

Công ty Luật TNHH PT cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề này của bạn như sau:

Mục lục bài viết
Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:

Căn cứ theo quy định tại Điều 74 Luật Đất đai 2013 về Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”

Theo đó, Khoản 1 Điều này quy định người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường. Trong đó Điều 75 Luật này quy định cụ thể những vấn đề sau:

Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:

Căn cứ theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013 về Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Theo đó, hộ gia đình, cá nhân để được bồi thường phải có đủ 02 điều kiện sau:

Đang sử dụng đất mà không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa được cấp (theo Điều 101 Luật này ).

Phân tích:

Do đó, để nhận được bồi thường do Nhà nước thu hồi đất thì cần phải xác định trong trường hợp này gia đình bạn có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Theo đó, điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013. Phần đất này đã được sử dụng lâu dài ổn định trước ngày 01/07/2004 không có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, xác nhận đất không có tranh chấp.

Cụ thể Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn,

nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai,

nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Ngoài ra, tại Khoản 2 Điều 21 Nghị định 43/2014 quy định về Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định:

“2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.”

Theo đó, một số giấy tờ làm căn cứ xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau:

Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; CMND hoặc giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan.

Người sử dụng đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện để được cấp sổ thì được bồi thường khi bị thu hồi đất.

Trường hợp của gia đình bạn có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định nêu trên thì sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Kết luận:

Đất này được xác định là đất nông nghiệp nên việc xây dựng nhà trên đất đã vi phạm pháp luật về mục đích sử dụng đất.

Căn cứ theo Điều 92 Luật Đất đai năm 2013 khi thu hồi gia đình anh sẽ không được bồi thường tài sản đã xây dựng trên đất vì việc sử dụng là trái mục đích đất. Cụ thể:

“Điều 92. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất

Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật này.
Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.”

Nhóm đất nông nghiệp bao gồm loại đất trồng cây lâu năm nên đền bù theo giá đất trồng cây lâu năm và phù hợp với quy định của pháp luật.

Trên đây là nội dung tư vấn về vấn đề của bạn theo quy định của pháp luật hiện hành. Nếu bạn đọc có vướng mắc gì về lĩnh vực đất đai hay các lĩnh vực khác cần tư vấn, hỗ trợ, hãy liên hệ với chúng tôi.

Mọi nhu cầu xin liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ: Công ty Luật TNHH PT, phòng 906, tòa nhà CT4-1, KĐT Mễ Trì, Nam Từ Liêm, Hà Nội.

Hotline: 0888181120