Xin chào Công ty Luật PT. Tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Bà nội tôi có cho bố tôi một mảnh đất, đã làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng, giao sổ đỏ nhưng chưa sang tên. Giờ bà tôi nghe lời các cô bác muốn đòi lại mảnh đất đã cho bố tôi để bán đi lấy tiền. Gia đình tôi không muốn giao lại đất để bán nhưng các bác tôi nói rằng vì chưa sang tên nên mảnh đất vẫn thuộc về bà tôi, bà tôi có quyền bán.
Vậy chủ đất là bố tôi hay bà tôi? Bà tôi có quyền bán đất hay không? Mong luật sư giải đáp.
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật PT. Nội dung câu hỏi của bạn Chúng tôi xin tư vấn như sau:
1. Căn cứ pháp lý
2. Tặng cho quyền sử dụng đất là gì?
Tặng cho quyền sử dụng đất là một dạng cụ thể của tặng cho tài sản, đó là việc người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác khi mình còn sống mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo sự thỏa thuận.
Thực chất, tặng cho quyền sử dụng đất là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng việc chuyển nhượng này có giá cả thanh toán bằng không. (Theo Giáo trình Luật đất đai, NXB Công an Nhân dân)
3. Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất
Để thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
4. Quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 về Tặng cho bất động sản quy định:
- Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
- Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cụ thể hoá quy định này: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Ngoài ra, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai (điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013).
Như vậy, để giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực, các bên phải giao kết hợp đồng tặng cho có công chứng, chứng thực và thực hiện thủ tục đăng ký đất đai tại cơ quan đăng ký đất đai.
5. Ý kiến tư vấn
Trong trường hợp của bạn, dù chưa thực hiện thủ tục sang tên nhưng đã có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng, hợp đồng này đủ điều kiện phát sinh hiệu lực và là căn cứ để nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai.
Gia đình bạn cần tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai thì quyền sử dụng đất sẽ chuyển từ bà của bạn sang bố của bạn, khi đó bà bạn không có quyền bán mảnh đất trên.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của bạn.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Công ty Luật PT.
CÔNG TY LUẬT PT
Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!
Xin trân trọng cảm ơn!
