1. Căn cứ pháp lý
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính
2. Đơn ngăn chặn giao dịch về đất đai là gì?
Khi có tranh chấp đất đai xảy ra, để đảm bảo tài sản tranh chấp không bị chuyển nhượng cho người khác hoặc bị đem đi thế chấp cho cá nhân, tổ chức, tránh trường hợp một bên tẩu tán tài sản thì bên nguyên đơn có thể thực hiện áp dụng biện pháp đề nghị ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất tới cơ quan có thẩm quyền hoặc yêu cầu Tòa án áp dụng bằng biện pháp khẩn cấp tạm thời để ngăn chặn bị đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ngăn chặn bằng biện pháp khẩn cấp tạm thời được quy định cụ thể trong Bộ luật Tố tụng dân sự.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 111 và khoản 7, 8 Điều 114 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, theo đó việc cấm chuyển dịch các quyền về tài sản đối với tài sản đang xảy ra tranh chấp sẽ được Toà án áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án tranh chấp có căn cứ cụ thể cho thấy người đang chiếm hữu hoặc chiếm giữ tài sản đang xảy ra tranh chấp có hành vi chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp cho người khác.
3. Cơ sở pháp lý của đơn ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ nhất: Đất có tranh chấp không được phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
…”
Thứ hai: Thẩm quyền của các cơ quan trong việc thực hiện các thủ tục hành chính đất đai
Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất. Theo đó:
Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký. Trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014 thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014 thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản;
đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả.
Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì
– gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật;
– chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
– trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.
Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:
Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
Điều 105 Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cụ thể như sau:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Theo đó, phụ thuộc vào chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan thì người viết đơn ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có nội dung yêu cầu khác nhau.
4. Thủ tục ngăn chặn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất hợp pháp
4.1. Thủ tục áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
– Bước 1: Nộp đơn yêu cầu
Người yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phải làm đơn yêu cầu gửi đến Tòa án có thẩm quyền thụ lý vụ án tranh chấp. Đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phải bao gồm các nội dung chính sau đây:
+ Thời gian làm đơn yêu cầu (ngày, tháng, năm);
+ Thông tin của người yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Tên, địa chỉ; số điện thoại, fax, địa chỉ thư điện tử (nếu có)
+ Tóm tắt nội dung tranh chấp hoặc hành vi xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
+ Lý do cần thiết phải áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
+ Ghi rõ biện pháp khẩn cấp tạm thời cần được Tòa án áp dụng và các yêu cầu cụ thể.
Ngoài ra, tùy theo yêu cầu về áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời mà người yêu cầu cần phải cung cấp cho Tòa án những chứng cứ để chứng minh cho sự cần thiết phải áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đó.
– Bước 2: Xử lý và quyết định áp dụng hoặc không áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
+ Trường hợp Tòa án tiếp nhận đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trước khi mở phiên tòa thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đơn thì Thẩm phán phải ra ngay quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trong trường hợp người yêu cầu không phải thực hiện biện pháp bảo đảm hoặc ngay sau khi người đó thực hiện xong biện pháp bảo đảm.
Trong trường hợp không chấp nhận yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thì Thẩm phán phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do trong văn bản thông báo gửi đến người yêu cầu.
+ Trường hợp Hội đồng xét xử tiếp nhận đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời tại phiên tòa thì ngay hoặc sau khi người yêu cầu đã thực hiện xong biện pháp bảo đảm, Hội đồng xét xử phải ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Trong trường hợp không chấp nhận yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thì Hội đồng xét xử phải thực hiện thông báo đến cho người yêu cầu ngay tại phòng xử án và ghi vào biên bản phiên tòa.
+ Đối với trường hợp nhận được đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đồng thời với đơn khởi kiện và chứng cứ kèm theo thì Thẩm phán phải xem xét và ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trong thời hạn 48 giờ, kể từ thời điểm nhận được đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Trong trường hợp không chấp nhận yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thì Thẩm phán phải có thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý không chấp nhận do cho người yêu cầu biết.
Ngoài ra, để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tránh phát sinh hậu quả do việc chậm nộp khai báo thuế thì Tòa án không ban hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất đang đăng ký chuyển quyền sử dụng sau thời hạn 30 ngày
mà người có đơn yêu cầu ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cung cấp được các giấy tờ xác định Tòa án đang thụ lý giải quyết tranh chấp đối với thửa đất là tài sản tranh chấp đang đăng ký chuyển quyền sử dụng.
– Lưu ý khi thực hiện thủ tục ngăn chặn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
+ Tòa án chỉ áp dụng biện pháp ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đơn yêu cầu của đương sự và xét thấy yêu cầu này thật sự cấp bách, cần thiết hoặc bên tranh chấp còn lại có hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế.
+ Yêu cầu áp dụng biện pháp ngăn chặn tạm thời phải nêu được đầy đủ thông tin về thửa đất, thông tin về người sử dụng đất, nêu rõ biện pháp khẩn cấp tạm thời cần áp dụng và căn cứ áp dụng biện pháp này.
+ Cần chuẩn bị một khoản tiền để nộp vào tài khoản đảm bảo theo yêu cầu của Tòa án nhằm đảm bảo việc bồi thường trong trường hợp yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của đương sự không có căn cứ gây thiệt hại tới người bị ngăn chặn.
+ Trường hợp yêu cầu ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đât không đúng gây thiệt hại cho người bị ngăn chặn thì người yêu cầu sẽ có trách nhiệm bồi thường cho người bị ngăn chặn.
4.2. Thủ tục đề nghị ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất
– Bước 1: Nộp đơn đề nghị ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến Phòng tài nguyên môi trường nơi có đất là tài sản tranh chấp.
– Bước 2: Phòng tài nguyên môi trường thực hiện xử lý và quyết định ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ từ chối hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ đăng ký đất đai của người chuyển nhượng mà nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự thông báo về việc kê biên tài sản là quyền sử dụng đất phải thi hành án, đồng thời cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thực hiện xác nhận đất đang có tranh chấp.
5. Xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có đơn ngăn chặn từ cơ quan nhà nước thì có còn được cấp giấy chứng nhận không?
Căn cứ Chương II Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được bổ sung bởi khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định như sau:
“Điều 11a. Từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Việc từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau:
a) Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ;
b) Hồ sơ không có đủ thành phần để thực hiện thủ tục theo quy định;
c) Nội dung kê khai của hồ sơ không đảm bảo tính đầy đủ, thống nhất và hợp lệ theo quy định của pháp luật;
d) Thông tin trong hồ sơ không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký hoặc có giấy tờ giả mạo;
đ) Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án;
khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;
e) Không đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan.
2. Trường hợp có căn cứ từ chối hồ sơ theo quy định tại Khoản 1 Điều này thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải có văn bản trong đó nêu rõ lý do từ chối và hướng dẫn người nộp hồ sơ thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, gửi văn bản kèm theo hồ sơ cho người nộp hoặc chuyển văn bản và hồ sơ đến bộ phận một cửa, Ủy ban nhân dân cấp xã để trả lại cho người nộp.”
Theo quy định trên, không phải trường hợp nào có đơn ngăn chặn, UBND xã, phường, Văn phòng đăng ký đất đai cũng từ chối giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nếu có văn bản ngăn chặn của cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất (Tòa án, UBND) thì UBND xã, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trả hồ sơ lại. Nếu không thuộc các trường hợp tại Điều 11a nêu trên thì UBND xã, Văn phòng đăng ký đất đai vẫn tiếp tục giải quyết thủ tục.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về chủ đề Xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có đơn ngăn chặn từ cơ quan nhà nước thì có còn được cấp giấy chứng nhận không? (2022)
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Công ty Luật PT.
CÔNG TY LUẬT PT
Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!
Xin trân trọng cảm ơn!
