Có thể mang ra thế chấp nhiều thửa đất trong cùng một hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được không?
1. Căn cứ pháp lý
– Luật Đất đai 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013;
– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
– Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày ngày 20 tháng 10 năm 2015 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
– Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/09/2017 về đăng ký biện pháp đảm bảo.
2. Thế chấp quyền sử dụng đất là gì?
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất.
Các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất lần đầu tiên được ghi nhận trong đạo luật gốc – Hiến pháp năm 1992 “Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài và được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”;
Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”.
Mặc dù Bộ luật dân sự 2015 đã đưa ra khái niệm về thế chấp tài sản, song pháp luật không có khái niệm nào về thế chấp quyền sử dụng đất. Vậy thế chấp quyền sử dụng đất là gì?
Trên cơ sở định nghĩa của Bộ luật dân sự năm 1995, năm 2005 về thế chấp quyền sử dụng đất, khái niệm của Bộ luật dân sự năm 2015 về thế chấp tài sản, xét về phương diện pháp lý của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, có thể định nghĩa thế chấp quyền sử dụng đất như sau: “Thế chấp quyền sử dụng đất là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ và không chuyển giao cho bên nhận thế chấp”.
3. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
Tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
4. Có thể thế chấp nhiều thửa đất trong cùng một hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được không?
Pháp luật hiện hành không giới hạn một hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được ghi nhận một thửa đất. Do đó, trong một hợp đồng thế chấp có thể chứa đựng nhiều thửa đất khác nhau (nếu giữa bên nhận thế chấp và bên thế chấp cùng đồng thuận sử dụng nhiều mảnh đất để đảm bảo thế chấp cho một/ một số giao dịch cụ thể).
5. Thế chấp nhiều thửa đất trong cùng một hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì có phải công chứng không?
5. Thế chấp nhiều thửa đất trong cùng một hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì có phải công chứng không?Tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Như vậy, thế chấp nhiều thửa đất trong cùng một hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất về bản chất vẫn là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng theo đúng quy định pháp luật.
6. Hồ sơ, trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014 thì hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:
– Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
– Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
– Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
– Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
– Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.
Căn cứ tại Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì công chứng hợp đồng do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng theo thủ tục như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
– Người yêu cầu công chứng nộp một bộ hồ sơ được quy định trên (trường hợp này thì không cần dự thảo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất) và bản sao của các giấy tờ trên.
– Người yêu cầu công chứng nêu nội dung, ý định giao kết hợp đồng, giao dịch.
Bước 2: Kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng
– Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng.
– Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
Bước 3: Hướng dẫn và giải thích về hợp đồng
– Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch;
– Giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch.
Lưu ý: Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.
Bước 4: Soạn thảo hợp đồng
Trường hợp nội dung, ý định giao kết hợp đồng, giao dịch là xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì công chứng viên soạn thảo hợp đồng, giao dịch.
Bước 5: Đọc lại dự thảo hợp đồng
– Người yêu cầu công chứng tự đọc dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe.
– Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.
– Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.
Như vậy, khi có nhu cầu thế chấp quyền sử dụng đất để giải quyết tạm thời vấn đề tài chính của mình thì anh chị phải thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp đó. Khi đi công chứng, anh/chị lưu ý cần chuẩn bị đủ thành phần hồ sơ được nêu tại bài viết này để thủ tục công chứng được tiến hành nhanh chóng hơn.
7. Hồ sơ, trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành
Hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm:
– Phiếu yêu cầu đăng ký (theo mẫu 01/TNMT/DKTC);
– Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng; chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);
– Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 97 của Luật Đất đai.
– Trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai không phải là nhà ở, thì nộp thêm các giấy tờ sau:
+ Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải xin phép xây dựng); Quyết định phê duyệt dự án đầu tư (đối với trường hợp phải lập dự án đầu tư) 01 bản sao, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực; một trong các loại Bản vẽ thiết kế thể hiện được mặt bằng công trình của dự án trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp dự án xây dựng công trình (01 bản sao);
+ Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải xin phép xây dựng); Quyết định phê duyệt dự án đầu tư (đối với trường hợp phải lập dự án đầu tư) 01 bản sao, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực; một trong các loại Bản vẽ thiết kế thể hiện được mặt bằng của tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là công trình xây dựng khác (01 bản sao);
– Văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (bản sao có chứng thực);
– Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau:
+ Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền;
+ Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm;
+ Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng tín dụng có điều khoản về việc cá nhân; hộ gia đình vay vốn sử dụng vào một trong các lĩnh vực phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn;
+ Văn bản xác nhận (có chữ ký và con dấu) của tổ chức tín dụng về việc cá nhân; hộ gia đình vay vốn sử dụng vào một trong các lĩnh vực phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn.
Trình tự thực hiện thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất
Bước 1: Nộp hồ sơ
Nộp hồ sơ đến một trong các cơ quan, đơn vị sau đây:
– Văn phòng đăng ký đất đai;
– Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là hộ gia đình; cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ trực tiếp tại Ủy ban nhân dân cấp xã;
– Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa đối với các địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ; trả kết quả thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ.
Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết
Người tiếp nhận kiểm tra hồ sơ đăng ký; trường hợp hồ sơ không hợp lệ thì người tiếp nhận từ chối đăng ký và hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ.
Trường hợp hồ sơ hợp lệ thì Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký vào Sổ địa chính; Giấy chứng nhận; chứng nhận nội dung đăng ký vào phiếu yêu cầu đăng ký.
Bước 3: Trả kết quả
Trả kết quả đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã trong trường hợp nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về chủ đề Có thể mang ra thế chấp nhiều thửa đất trong cùng một hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được không? (2022)
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Công ty Luật PT.
CÔNG TY LUẬT PT
Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!
Xin trân trọng cảm ơn!
