1. Căn cứ pháp lý
2. Bất động sản liền kề là gì? Quyền đối với bất động sản liền kề?
Bất động sản liền kề là bất động sản cùng loại, sát kề nhau. Giữa chúng có một ranh giới về địa như cũng như có quy chế pháp lý đối với quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản liền kề.
Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Quyền đối với bất động sản liền kề như sau:
“Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).”
Điều luật này đã đưa ra khái niệm về quyền sử dụng bất động sản liền kề trong điều kiện cần thiết và hợp lý trên bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác.
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề tồn tại không phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và chủ sở hữu bất động sản liền kề. Chủ sở hữu bất động sản liền kề vẫn sử dụng bất động sản của mình một cách bình thường theo đúng công dụng của tài sản và khai thác nó một cách bình thường.
Vì thế, có thể hiểu một cách cụ thể hơn là: Quyền sử dụng bất động sản liền kề là việc một bất động sản chịu sự khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của một người khác.
Khi quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho một chủ sở hữu đối với một đối tượng xác định, nó sẽ trở thành một quan hệ pháp luật dân sự và chính là quan hệ vật quyền. Đây chính là hệ quả tác động của các quy phạm pháp luật dân sự lên các quan hệ xã hội trong lĩnh vực sở hữu (cụ thể là quan hệ sở hữu) trong đó quyền sở hữu của một chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền trong một giới hạn nhất định do quyền của một chủ sở hữu khác đối với bất động sản liền kề bị vây bọc.
3. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
“Điều 246. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc theo di chúc.”
Theo đó:
– Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên. Đặc điểm của địa thể tự nhiên dễ thấy nhất đó là nước ở chỗ đất cao sẽ phải chảy qua vùng đất thấp.
Có thể thấy trong hình ảnh của một bất động sản nằm trên sườn núi, bị vây bọc bởi 4 bất động sản khác ở các phía: trên, dưới, trái, phải và vì bị vây bọc nên bất động sản ở giữa không có đường thoát nước. Lúc này, một quyền đối với bất động sản liền kề trong việc để thoát nước ra sẽ là hợp lý nếu nó được xác lập với chủ sở hữu của bất động sản nằm ở dưới vì thuận theo địa thế tự nhiên của dòng chảy là từ cao xuống thấp.
– Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo quy định của luật. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề được xác định theo quy định của luật đặt ra khi bất động sản bị vây bọc và người có bất động sản liền kề phải để ra một lối đi, một đường thoát nước… để chủ của bất động sản bên cạnh có thể sử dụng bất động sản của mình một cách bình thường. Nói cách khác là quyền đối với bất động sản liền kề sẽ trực tiếp phát sinh từ quy định pháp luật đã được “thiết kế sẵn”.
Ví dụ: Theo Điều 247 Bộ luật dân sự thì khi một bất động sản được chuyển giao mà chủ cũ đang có quyền đối với bất động sản liền kề thì quyền đó sẽ được chuyển giao sang chủ mới cùng với sự chuyển giao của bất động sản; như vậy, quyền đối với bất động sản liền kề của chủ đất mới là quyền được xác lập trực tiếp từ quy định của pháp luật.
– Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận. Do nhu cầu cá nhân mà các chủ thể có thể thỏa thuận với nhau về việc xác lập một quyền đối với bất động sản liền kề cho một bên chủ thể. Sự thỏa thuận này phải là tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội.
– Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo di chúc. Di chúc là văn bản thể hiện ý chí đơn phương của người lập di chúc. Khi một người có quyền đối với bất động sản liền kề thì hoàn toàn có thể “truyền lại” quyền đó cho người thừa kế mảnh đất của mình để thuận tiện cho họ trong việc sử dụng đất sau này, cũng là tránh những tranh chấp có thể xảy ra với chủ sở hữu bất động sản liền kề khi người đó chết.
Vì vậy, sự định đoạt chỉ thể hiện ý chí đơn phương của người lập di chúc thể hiện trong nội dung của di chúc là căn cứ để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề cho một chủ thể khác.
4. Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề
Theo Điều 247 Bộ luật dân sự 2015:
“Điều 247. Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề
Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.”
Quyền đối với bất động sản liền kề ra đời có nguồn gốc xuất phát quan trọng là từ đặc tính tự nhiên của hai mảnh đất, không phụ thuộc chủ của chúng là ai. Vì vậy, mọi cá nhân, pháp nhân với tư cách là người sử dụng đất đều có thể là những người có quyền yêu cầu đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặc được yêu cầu về việc phải tạo điều kiện cho chủ sở hữu bất động sản liền kề điều kiện thuận lợi để họ thực hiện một hoạt động nào đó trong việc sử dụng đất.
Thêm vào đó, do quyền năng này xuất phát từ đặc điểm của hai mảnh đất, mà đất là cố định nên quyền đó cũng không thể được người chủ “đem đi nơi khác” mà phải luôn tồn tại ở nơi tồn tại hai mảnh đất này. Chính vì vậy, quyền đối với bất động sản liền kề được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao. Đây là nguyên tắc được ghi nhân trong Bộ luật dân sự năm 2015.
Do nó được chuyển giao nên:
– Thứ nhất, chủ mới của mảnh đất sẽ không cần phải thêm những thỏa thuận, thương lượng với chủ sở hữu bất động sản liền kề mà sẽ mặc nhiên có quyền này nếu như nó đã được xác lập trước đó giữa chủ cũ của mảnh đất và chủ sở hữu bất động sản liền kề.
– Thứ hai, quyền đối với bất động sản liền kề được chuyển giao từ chủ cũ sang chủ mới là khách quan, chủ sở hữu bất động sản liền kề không thể can thiệp vào, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
5. Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề
Đối với chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền:
Thứ nhất, bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.
Thứ hai, không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyển.
Sự thiết lập của cả hai nguyên tắc này đều hướng đến đảm bảo quyền cho chủ đất đích thực mà trên đó chủ sở hữu bất động sản liền kề đang được hưởng quyền, đảm bảo cho sự hưởng quyền này phải nằm trong giới hạn đảm bảo các nhu cầu một cách hợp lý.
Đối với chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền
Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.
Nguyên tắc này đặt ra dưới dạng không hành động.
Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền không có nghĩa vụ phải thực hiện bất kỳ một hành động “giúp đỡ” gì cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền mà đơn giản chỉ là “không làm gì cả”, nhằm tránh cản trở chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền thực hiện các quyền năng của mình.
6. Thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề
Khi có sự thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời hạn hợp lý.
Pháp luật không quy định hình thức cũng như khoảng thời gian bao lâu là hợp lý, điều này cho phép chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có quyền lựa chọn hình thức của thông báo phù hợp với điều kiện của mình cũng như chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền, đồng thời tự xác định khoảng thời gian hợp lý để người thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề có thể điều chỉnh, thay đổi cho phù hợp với điều kiện.
Ngoài ra, chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với thay đổi này. Quy định này chỉ mang tính chất tương đối nên đòi hỏi chủ thể thực hiện tuân thủ nguyên tắc thiện chí.
7. Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề
Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong trường hợp sau đây:
- Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người. Tức là các bất động sản liền kề nhau có thể nhập làm một theo thỏa thuận của các chủ sở hữu như thông qua hợp đồng mua bán, tặng cho,…
- Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền.
- Theo thỏa thuận của các bên.
- Trường hợp khác theo quy định của luật.
Trên đây là nội dung tìm hiểu của chúng tôi về chủ đề Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi theo quy định tại Luật Đất đai 2013.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Công ty Luật PT.
CÔNG TY LUẬT PT
Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!
Xin trân trọng cảm ơn!
