Tôi bán một mảnh đất cho ông B vào tháng 4 năm 2022, đã viết giấy tay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không qua công chứng và nhận đủ tiền, giao sổ đỏ, đo đất cho bên B. Nay tôi không muốn bán nữa, tôi muốn trả lại tiền và lấy lại sổ đỏ và quyền sử dụng đất có được không. Bên B doạ kiện tôi ra Tòa để đòi tôi tiến hành sang tên. Liệu tôi có thể lấy lại đất không? Rất mong nhận được sự tư vấn của luật sư.
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật PT. Nội dung câu hỏi của bạn Chúng tôi xin tư vấn như sau:
Bán đất là cách gọi phổ thông của chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, trong đó người nhận chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng đất và người chuyển quyền được bên nhận chuyển nhượng thanh toán số tiền tương ứng với giá trị chuyển nhượng mà hai bên thỏa thuận.
Để công nhận chuyển nhượng thành công giữa bên mua và bên bán, hai bên cần có “Hợp đồng chuyển nhượng”, hay còn gọi là giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật và sau đó là thực hiện các thủ tục hành chính, các nghĩa vụ tài chính để được trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ pháp lý
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng văn bản thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
- Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên sổ đỏ) tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Trường hợp ngoại lệ
Xét trường hợp của bạn, hai bên mới giao kết hợp đồng viết tay chưa công chứng, chưa đáp ứng điều kiện về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tuy giao dịch này vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức nhưng khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự quy định “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”.
B đã thanh toán đủ tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất nên nếu bên B có yêu cầu công nhận hiệu lực của giao dịch thì Tòa án sẽ ra quyết định công nhận. Trong trường hợp này các bên không phải thực hiện công chứng nữa nhưng hợp đồng vẫn có hiệu lực và có thể tiến hành các thủ tục tiếp theo.
Như vậy, nếu B đệ đơn yêu cầu lên Tòa và Tòa ra quyết định công nhận hiệu lực hợp đồng thì bạn không thể huỷ quyết định chuyển nhượng quyền sử dụng đất và lấy lại quyền sử dụng đất được.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của bạn.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Công ty Luật PT.
CÔNG TY LUẬT PT
Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!
Xin trân trọng cảm ơn!
