1. Căn cứ pháp lý
2. Khái niệm hợp đồng thế chấp tài sản
Thế chấp tài sản theo quy định tại Bộ Luật Dân sự 2015 được hiểu là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình (bên thế chấp) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).
Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ, ngoài ra các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Hợp đồng thế chấp tài sản là việc hai bên (bên thế chấp và bên nhận thế chấp) thoả thuận với nhau về việc thế chấp tài sản đảm bảo, sau đó lập hợp đồng để ghi nhận với nhau các thỏa thuận đó.
Mục đích của hợp đồng thế chấp tài sản là để đảm bảo được quyền và lợi ích cho các bên, trong hợp đồng có thể thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ, đối tượng thế chấp, giá trị của đối tượng thế chấp, thời gian, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng, hiệu lực hợp đồng các phương thức giải quyết tranh chấp…Hợp đồng thế chấp là căn cứ pháp lý để các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình, là cơ sở giải quyết tranh chấp giữa các bên.
3. Đối tượng của hợp đồng thế chấp
Tài sản thế chấp có thể là vật, quyền tài sản, giấy tờ có giá, tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản đang cho thuê, cho mượn cũng được dùng để thế chấp.
Các bên có thể thỏa thuận dùng toàn bộ hoặc một phần tài sản để thế chấp
– Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.
Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.
Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Theo đó đối tượng của hợp đồng thế chấp Tài sản thế chấp có thể là vật, quyền tài sản, giấy tờ có giá, tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản đang cho thuê, cho mượn cũng được dùng để thế chấp. Đối với việc thế chấp các loại tài sản thì các bên cần thỏa thuận với nhau và thực hiện đúng theo quy định mà pháp luật đề ra. Và hợp đồng thế chấp phải có các nội dung do các bên thoa thuận với nhau đối với các loại tài sản để tránh xảy ra các mâu thuẫn và các trường hợp tranh chấp không đáng có.
4. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản
Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp
Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực khi đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm:
Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập
Đối với chủ thể là cá nhân ký kết hợp đồng thế chấp thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, cụ thể:
- Người từ đủ mười tám tuổi, không thuộc các trường hợp mất năng lực hành vi dân sự, khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, có quyền tự mình xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự.
- Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.
- Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
- Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.
- Việc xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản của người bị Tòa án tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất năng lực hành vi dân sự phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày hoặc luật liên quan có quy định khác.
Đối với chủ thể là tổ chức thì người đứng ra ký hợp đồng phải là người đại diện hoặc là người có thẩm quyền để ký hợp đồng trong tổ chức đó.
Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện:
Các bên giao kết hợp đồng trên cơ sở tự nguyện: theo nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự khoản 2 Điều 3: “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng”.
Các bên chủ thể hợp đồng thế chấp trên cơ sở nhu cầu, lợi ích, họ tự nguyện tham gia quan hệ hợp đồng thế chấp, không được khống chế, ép buộc về vật chất, tinh thần đối với bất kỳ chủ thể nào. Hợp đồng suy cho cùng là quan hệ ý chí và ý chí của các chủ thể thể hiện ở cả bốn nội dung có hiệu lực của hợp đồng dân sự (điều kiện).
Ý chí tự nguyện là vấn đề phức tạp nhất, vì “tự nguyện” là yếu tố cần thiết để đánh giá hợp đồng đó có trung thực không, có hiệu lực không. Tự nguyện yêu cầu phải có sự thống nhất giữa ý chí và sự bày tỏ ý chí. Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 quy định khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu
Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội:
Mục đích của giao dịch dân sự là lợi ích mà chủ thể mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng. Điều kiện này có nghĩa là toàn bộ những điều khoản mà các bên cam kết thỏa thuận phải tuân thủ các quy định của pháp luật về nội dung và mục đích.
Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định:
Về nguyên tắc, hợp đồng thế chấp có thể được giao kết dưới nhiều hình thức, miễn là các bên có thể chứng minh được quan hệ hợp đồng.Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định Hợp đồng thế chấp tài sản có thể lập dưới dạng văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính.
Tuy nhiên, cần lưu ý đối với một số hợp đồng cụ thể thì vẫn phải tuân theo quy định về hình thức. Chẳng hạn như đối với Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản và tiến hành thủ tục đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp
Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký
Như vậy thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp mà các bên cần lưu ý đó là các thời điểm như từ lúc giao kết, hay thời điểm đăng ký. Trừ các trường hợp có thỏa thuận khác giữa các bên với nhau vì pháp luật dân sự luôn tôn trọng và ghi nhận sự thỏa thuận giữa các bên
5. Hợp đồng thế chấp tài sản có phải công chứng?
Không phải bất cứ một hợp đồng thế chấp tài sản nào cũng phải được công chứng nhưng đối với các loại tài sản mà luật chuyên ngành quy định thì các bên phải đi công chứng theo quy định của luật chuyên ngành chẳng hạn như tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở…
Đối với các loại tài sản mà luật không bắt buộc phải đi công chứng thì các bên có thể xem xét để đi công chứng hay không.
Tuy nhiên trên thực tế các bên nên đi công chứng vì hợp đồng công chứng sẽ được đảm bảo hơn về cả mặt nội dung và hình thức hợp đồng, và sẽ là căn cứ pháp lý có giá trị hơn cho việc giải quyết tranh chấp sau này nếu có.
Chẳng hạn như theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và hợp đồng thế chấp nhà ở thuộc trường hợp phải công chứng, chứng thực.
6. Tình huống minh hoạ
“Chào Luật sư! Tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau:
Tôi có cho một người bạn vay một khoản tiền là 2 tỷ để khởi nghiệp. Vì để đảm bảo người bạn này sẽ thực hiện nghĩa vụ trả nợ nên tôi đã yêu cầu người bạn này phải thế chấp cho tôi mảnh đất của anh ấy và anh ấy đã đồng ý. Vậy thưa Luật sư, khi chúng tôi giao kết hợp đồng thế chấp như vậy thì cần lập hợp đồng dưới hình thức như thế nào? Mong được Luật sư sớm giải đáp cho tôi!”
Theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, hợp đồng thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản. Văn bản đó có thể là văn bản riêng hoặc được ghi trong hợp đồng chính. Dựa trên nguyên tắc, hợp đồng thế chấp có thể được các bên giao kết dưới nhiều hình thức khác nhau, miễn là khi giao kết hợp đồng, các bên có thể chứng minh được quan hệ hợp đồng.
Tuy nhiên, trong một vài trường hợp cụ thể, khi giao kết hợp đồng thế chấp này cần phải tuân thủ quy định về mặt hình thức của pháp luật.
Ví dụ như khi tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự có quy định về hình thức của hợp đồng về quyền sử dụng đất, theo đó, hợp đồng về quyền sử dụng đất cần phải được lập thành dạng văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, quy định của pháp luật về đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Như vậy, khi giao kết hợp đồng thế chấp với tài sản là quyền sử dụng đất thì anh cần phải lập thành văn bản. Khi tiến hành việc thế chấp quyền sử dụng đất, cần phải làm thủ tục và đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo đúng quy định của pháp luật về đất đai.
Hợp đồng thế chấp với tài sản là quyền sử dụng đất cần được lập thành 4 bản, phải được công chứng, chứng nhận của công chứng nhà nước, địa phương nào chưa có công chứng nhà nước thì cần phải có chứng thực của ủy ban nhân dân cấp huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh.
Hợp đồng thế chấp cần phải có cam kết của các thành viên trong gia đình. Tất cả các bản hợp đồng được lập có giá trị pháp lý ngang nhau, các bên giữ hợp đồng bao gồm:
– Một bản hợp đồng có kèm theo bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục hồ sơ về khu đất sử dụng để thế chấp do bên nhận thế chấp giữ (trừ những trường hợp quyền sử dụng của một diện tích đất được sử dụng để thế chấp cho nhiều bên cho vay trong trường hợp cùng cho vay trong một dự án đầu tư).
– Một bản hợp đồng do cơ quan thế chấp giữ.
– Một bản hợp đồng do bên thế chấp giữ.
– Một bản hợp đồng do bên công chứng nhà nước hoặc do ủy ban nhân dân huyện nơi chứng thực văn bản giữ.
Như vậy, anh cần lập hợp đồng thế chấp tài sản thành văn bản.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về chủ đề Hợp đồng thế chấp tài sản theo quy định pháp luật hiện hành 2022.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Công ty Luật PT.
CÔNG TY LUẬT PT
Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!
Xin trân trọng cảm ơn!
