1. Căn cứ pháp lý
Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012 (sửa đổi, bổ sung 2020)
Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
2. Đất sử dụng sai mục đích là gì?
Mục đích sử dụng đất do Nhà nước quyết định, thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất. Nhà nước cũng cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 14 Luật Đất đai 2013).
Căn cứ Điều 6 Luật Đất đai 2013 thì nguyên tắc sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện sau:
- Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
- Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
- Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trong đó, mục đích sử dụng đất đã được ghi rõ ở trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, …
Hành vi sử dụng đất sai mục đích là hành vi sử dụng đất của người có quyền sử dụng đất trái với mục đích sử dụng đất đã được ghi trong giấy chứng nhận hoặc quyết định giao, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hành vi sử dụng đất không đúng mục đích tại khoản 3 Điều 12 Luật Đất đai 2013 là hành vi bị nghiêm cấm theo quy định của pháp luật.
Nếu sử dụng đất sai mục đích thì sẽ bị xử phạt hành chính. Trong trường hợp vi phạm nghiêm trọng, Nhà nước có thể tiến hành thu hồi đất. (Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai theo điểm b khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai).
Điều 9, 10, 11, 12 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định rõ hình thức và mức xử lý đối với hành vi sử dụng đất không đúng mục đích gồm:
– Tự ý chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
– Tự ý chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp.
– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp mà không xin phép.
– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang đất phi nông nghiệp.
– Tự ý chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.
– Tự ý đất trồng cây hàng năm khác sang đất phi nông nghiệp,…
3. Đất sử dụng sai mục đích có chuyển nhượng được không?
Để biết đất sử dụng sai mục đích có chuyển nhượng được không cần phải căn cứ vào điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai, cụ thể:
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
(1) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013
(2) Đất không có tranh chấp
(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
(4) Trong thời hạn sử dụng đất
Bên cạnh những điều kiện như trên việc chuyển nhượng, tặng cho phải đáp ứng thêm một số quy định khác, trong đó người nhận chuyển nhượng, tặng cho phải không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, cụ thể:
(1) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
(2) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
(3) Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
(4) Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Ngoài ra, các biện pháp khắc phục hậu quả áp dụng đối với người có hành vi sử dụng đất sai mục đích quy định tại Điều 9, 10, 11 và Điều 12 Nghị định 91/2019/NĐ-CP không có quy định “không được phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất”, thay vào đó biện pháp khắc phục hậu quả gồm:
– Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
– Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
Như vậy, đất sử dụng sai mục đích vẫn được phép chuyển nhượng, tặng cho theo quy định; nếu sử dụng đất sai mục đích có thể bị áp dụng các biện pháp xử phạt vi phạm hành chính (hai vấn đề này hoàn toàn tách rời nhau).
4. Hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi sử dụng đất sai mục đích?
Để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thực hiện những bước sau:
Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Cần chuẩn bị những giấy tờ sau để công chứng bao gồm:
+ Dự thảo hợp đồng
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu)
+ Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của các bên
+ Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng (Giấy đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận độc thân)
+ Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật
Bước 2: Nộp hồ sơ
Để nộp hồ sơ bạn cần đến văn phòng đăng ký đất đai để nộp và cần phải nộp đầy đủ những hồ sơ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)
+ CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)
+ Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)
+ Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)
+ Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính)
+ Tờ khai đăng ký thuế
+ Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính)
Bước 3: Nộp các khoản thuế, phí:
Nghĩa vụ tài chính phải nộp trừ các trường hợp được miến bao gồm: Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí đăng ký biến động và lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ được cơ quan thuế tính và gửi thông báo về cho người có nghĩa vụ nộp, trong đó nêu rõ số tiền phải nộp, hạn nộp.
5. Chủ mới bị phạt nếu chủ cũ sử dụng đất sai mục đích?
“Chủ cũ” sử dụng đất sai mục đích nhưng không bị xử phạt, sau đó tiến hành chuyển nhượng, tặng cho người khác và trong nhiều trường hợp cơ quan nhà nước, cá nhân có thẩm quyền trong cơ quan hành chính không xác định được thời điểm xảy ra hành vi sử dụng đất sai mục đích.
Để biết chủ mới có bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất sai mục đích của người sử dụng đất trước đó hay không hãy xem quy định dưới đây.
Khoản 1 Điều 3 Luật Xử lý vi phạm hành chính quy định nguyên tắc xử phạt vi phạm hành chính như sau:
“1. Nguyên tắc xử phạt vi phạm hành chính bao gồm:
Đồng thời tại khoản 1 Điều 5 Luật này cũng quy định rõ về đối tượng bị xử lý vi phạm hành chính như sau:
“1. Các đối tượng bị xử phạt vi phạm hành chính bao gồm:
a) Người từ đủ 14 tuổi đến dưới 16 tuổi bị xử phạt vi phạm hành chính về vi phạm hành chính do cố ý; người từ đủ 16 tuổi trở lên bị xử phạt vi phạm hành chính về mọi vi phạm hành chính.
Người thuộc lực lượng Quân đội nhân dân, Công an nhân dân vi phạm hành chính thì bị xử lý như đối với công dân khác; trường hợp cần áp dụng hình thức phạt tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề hoặc đình chỉ hoạt động có thời hạn liên quan đến quốc phòng, an ninh thì người xử phạt đề nghị cơ quan, đơn vị Quân đội nhân dân, Công an nhân dân có thẩm quyền xử lý;
b) Tổ chức bị xử phạt vi phạm hành chính về mọi vi phạm hành chính do mình gây ra;
c) Cá nhân, tổ chức nước ngoài vi phạm hành chính trong phạm vi lãnh thổ, vùng tiếp giáp lãnh hải, vùng đặc quyền kinh tế và thềm lục địa của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; trên tàu bay mang quốc tịch Việt Nam, tàu biển mang cờ quốc tịch Việt Nam thì bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật Việt Nam, trừ trường hợp điều ước quốc tế mà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác.”.
Theo quy định tại điểm b thì tổ chức bị xử phạt vi phạm hành chính về mọi vi phạm hành chính do mình gây ra.
Theo đó, người có thẩm quyền xử phạt có trách nhiệm chứng minh vi phạm hành chính với các nội dung như: Hành vi vi phạm, người thực hiện hành vi sử dụng đất sai mục đích,…
Nói cách khác, nếu chủ cũ sử dụng đất sai mục đích thì chủ mới không bị xử phạt, bởi nguyên tắc trách nhiệm pháp lý chỉ áp dụng đối với người vi phạm và người có thẩm quyền có trách nhiệm chứng minh vi phạm đó.
Trường hợp không thực hiện hành vi vi phạm nhưng vẫn có quyết định xử phạt vi phạm hành chính thì người bị xử phạt có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp chứng minh mình không thực hiện hành vi sử dụng đất sai mục đích.
Ngoài ra, ngay cả khi người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính chứng minh được vi phạm hành chính nhưng “chủ cũ” cũng không bị phạt nếu hết thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính.
Theo điểm a khoản 4 Điều 1 Luật Xử lý vi phạm hành chính sửa đổi 2020 quy định thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là 02 năm.
Thời điểm để tính thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính được quy định như sau:
– Đối với vi phạm hành chính đã kết thúc thì thời hiệu được tính từ thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm.
– Đối với vi phạm hành chính đang được thực hiện thì thời hiệu được tính từ thời điểm phát hiện hành vi vi phạm.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về chủ đề Đất sử dụng sai mục đích có chuyển nhượng được không? (2022)
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Công ty Luật PT.
CÔNG TY LUẬT PT
Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!
Xin trân trọng cảm ơn!
