1. Căn cứ pháp lý
Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại
2. Vi bằng là gì?
Vi bằng là thuật ngữ được nhiều người dân biết đến, nhất là vi bằng liên quan đến nhà đất. Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định rõ về vi bằng như sau:
“Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”
3. Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng
- Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định 08/2020/NĐ-CP.
- Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
- Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
- Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.
4. Các trường hợp không được lập vi bằng
- Các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 4 của Nghị định này: Trong khi thực thi nhiệm vụ, Thừa phát lại không được nhận làm những việc liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình, bao gồm:
Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lai; cháu ruột mà Thừa phát lại là ông, bà, bác, chú, cậu, cô, dì.
- Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm: Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lại trong khu vực cấm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.
- Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự; trái đạo đức xã hội.
- Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
- Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
- Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.
- Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.
- Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.
- Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
5. Lập vi bằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được không?
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Căn cứ theo Điểm a, Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
Bản chất pháp lý của vi bằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khác nhau hoàn toàn nên không thể thay thế được cho nhau.
Mặt khác, tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định rõ các trường hợp không được lập vi bằng bao gồm:
- Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực;
- Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Như vậy, có thể khẳng định rằng vi bằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
6. Những trường hợp liên quan đến nhà đất được lập vi bằng
Trong một số trường hợp, Thừa phát lại được lập vi bằng để ghi nhận sự kiện liên quan đến chuyển nhượng nhà đất. Sau đây là một số sự kiện được lập vi bằng với nhà, đất:
- Xác nhận tình trạng nhà, đất.
- Giao nhận tiền khi chuyển nhượng nhà đất hợp pháp; khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
- Ghi nhận việc đặt cọc,…
7. Thủ tục lập vi bằng
Bước 1: Người có nhu cầu lập vi bằng đến Văn phòng thừa phát lại để yêu cầu lập vi bằng
Bước 2: Thỏa thuận lập vi bằng
Người yêu cầu lập vi bằng phải thỏa thuận bằng văn bản với Trưởng Văn phòng Thừa phát lại về việc lập vi bằng với các nội dung chủ yếu sau đây:
a) Nội dung vi bằng cần lập;
b) Địa điểm, thời gian lập vi bằng;
c) Chi phí lập vi bằng;
d) Các thỏa thuận khác (nếu có).
Thỏa thuận lập vi bằng được lập thành 02 bản, mỗi bên giữ 01 bản.
Bước 3: Tiến hành lập vi bằng
Thừa phát lại phải trực tiếp chứng kiến, lập vi bằng và chịu trách nhiệm trước người yêu cầu và trước pháp luật về vi bằng do mình lập. Việc ghi nhận sự kiện, hành vi trong vi bằng phải khách quan, trung thực. Trong trường hợp cần thiết, Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng.
Người yêu cầu phải cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin, tài liệu liên quan đến việc lập vi bằng (nếu có) đồng thời chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp pháp của các thông tin, tài liệu đã cung cấp.
Khi lập vi bằng, Thừa phát lại phải giải thích rõ giá trị pháp lý của vi bằng cho người yêu cầu. Người yêu cầu phải ký tên hoặc điểm chỉ vào vi bằng.
Vi bằng phải được Thừa phát lại ký vào từng trang, do Văn phòng thừa phát lại đóng dấu giáp lai và ghi vào sổ vi bằng theo mẫu do Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định.
Vi bằng phải được gửi cho người yêu cầu và được lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại theo quy định của pháp luật về lưu trữ như đối với văn bản công chứng.
Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày kết thúc việc lập vi bằng, Văn phòng Thừa phát lại phải gửi vi bằng, tài liệu chứng minh (nếu có) đến Sở Tư pháp nơi Văn phòng Thừa phát lại đặt trụ sở để vào sổ đăng ký. Trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được vi bằng, Sở Tư pháp phải vào sổ đăng ký vi bằng.
Sở Tư pháp xây dựng cơ sở dữ liệu về vi bằng; thực hiện đăng ký và quản lý cơ sở dữ liệu về vi bằng theo hướng dẫn của Bộ Tư pháp.
Chú ý: Hình thức và nội dung chủ yếu của vi bằng
- Vi bằng được lập bằng văn bản tiếng Việt, có nội dung chủ yếu sau đây:
a) Tên, địa chỉ Văn phòng Thừa phát lại; họ, tên Thừa phát lại lập vi bằng;
b) Địa điểm, thời gian lập vi bằng;
c) Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng;
d) Họ, tên người tham gia khác (nếu có);
đ) Nội dung yêu cầu lập vi bằng; nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận;
e) Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng;
g) Chữ ký của Thừa phát lại, dấu Văn phòng Thừa phát lại, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của người yêu cầu, người tham gia khác (nếu có) và người có hành vi bị lập vi bằng (nếu họ có yêu cầu).
Vi bằng có từ 02 trang trở lên thì từng trang phải được đánh số thứ tự; vi bằng có từ 02 tờ trở lên phải được đóng dấu giáp lai giữa các tờ; số lượng bản chính của mỗi vi bằng do các bên tự thỏa thuận.
- Kèm theo vi bằng có thể có các tài liệu chứng minh; trường hợp tài liệu chứng minh do Thừa phát lại lập thì phải phù hợp với thẩm quyền, phạm vi theo quy định tại khoản 1 Điều 36 của Nghị định này.
- Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định cụ thể về mẫu vi bằng.
8. Bản án về yêu cầu huỷ vi bằng
Bản án 67/2018/DS-PT ngày 13/04/2018 về yêu cầu hủy vi bằng của văn phòng Thừa phát lại
Bản án 67/2018/DS-PT ngày 13/04/2018 về yêu cầu hủy vi bằng của văn phòng Thừa phát lại+ Cấp xét xử: Phúc thẩm.
+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai.
+ Trích dẫn nội dung: “nhận thấy Vi bằng số 719/VB-TPLBH lập ngày 30/11/2015 không đúng sự thật. Hơn nữa trong vi bằng lại ghi vợ chồng ông bà và ông T có hùn tiền mua chung thửa đất 84, tờ bản đồ số 5 phường Q, thành phố B là sai vì ông Hồng Q là chủ của thửa đất 84, tờ bản đồ số 5 chứ không phải ông bà.
Do đó, ông bà yêu cầu Tòa án hủy Vi bằng số 719/VB-TPLBH lập ngày 30/11/2015 tại Văn phòng thừa phát lại B.”
+ Kết quả giải quyết: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Xuân H1 và bà Nguyễn Thị H đối với Văn phòng thừa phát lại B về việc “Yêu cầu hủy vi bằng”.
- Bản án 1071/2018/DS-PT ngày 20/11/2018 về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà
+ Cấp xét xử: Phúc thẩm.
+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
+ Trích dẫn nội dung: “Vì căn cứ nội dung vi bằng lập ngày 02/10/2013 thể hiện vi bằng chỉ xác nhận sự việc ông N và bà P ký hợp đồng đặt cọc ngày 25/8/2013 và ông N đã nhận của bà P 2.300.000.000 (hai tỷ ba trăm triệu) đồng. Tại phiên tòa phúc thẩm ông N và bà P cũng hoàn toàn xác nhận vi bằng không phải là hợp đồng mua bán nhà mà chỉ xác nhận lại sự việc các bên đã ký hợp đồng ngày 25/8/2013 và việc giao nhận tiền.
Như vậy, vi bằng là chứng cứ để các bên chứng minh có việc giao dịch mua bán nhà ngày 25/8/2013 và số tiền các bên đã giao nhận với nhau, không phải là hợp đồng mua bán nhà. Vì vậy, cần sửa án sơ thẩm về việc hủy vi bằng.”
+ Kết quả giải quyết: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn – ông Bùi Ngọc N về việc: Tuyên bố Hợp đồng mua bán nhà giữa ông Bùi Ngọc N và Bà Phan Nam P ký ngày 25/8/2013 là hợp đồng dân sự vô hiệu.
Thông qua bản án chúng ta càng nhận thấy rõ hơn về tính pháp lý của việc mua bán nhà đất bằng vi bằng là không có giá trị.
Nếu thực hiện giao dịch mua bán nhà đất bằng vi bằng thì chẳng khác nào việc “ném tiền qua của sổ” vì Giá trị pháp lý của vi bằng được quy định tại Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì vi bằng được lập ra chỉ để ghi nhận sự kiện, hành vi xác nhận có giao dịch, thỏa thuận xảy ra giữa các bên và chỉ có giá trị để dùng làm căn cứ, chứng cứ khi để giái quyết vụ án tại Tòa mà không phải là việc chứng nhận cho việc mua bán nhà đất bằng vi bằng.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về chủ đề Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng cách lập vi bằng theo quy định pháp luật hiện hành 2022.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Công ty Luật PT.
CÔNG TY LUẬT PT
Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!
Xin trân trọng cảm ơn!
