Pháp luật hiện hành 2022 quy định như thế nào về việc Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Năm 2005, gia đình tôi có mua một mảnh đất của anh Phúc. Việc mua bán được thể hiện bằng giấy viết tay và gia đình tôi hiện vẫn đang sinh sống trên mảnh đất này.
Năm 2010, anh Phúc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm cả diện tích đã bán cho gia đình tôi.
Năm 2014, anh Phúc chuyển nhượng mảnh đất lại cho anh Khoa và anh Khoa đã được cấp sổ đỏ. Hiện giờ, anh Khoa đang yêu cầu tôi trả lại mảnh đất đó.
Luật sư cho tôi hỏi, tôi phải làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình tôi? Tôi có thể yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của anh Khoa đối với phần diện tích đất mà gia đình tôi đã mua và đang sử dụng được không?
Công ty Luật TNHH PT cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề này của bạn như sau:
-
Quy định của pháp luật về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Căn cứ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, sửa đổi hướng dẫn bởi Nghị định 42/2014/NĐ-CP về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1.Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
2.Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”
2. Quy định của pháp luật về thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai năm 2013 (sửa đổi bởi Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) về
Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này
thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”
Trong trường hợp này, gia đình bạn mua đất của anh Phúc vào năm 2005 và sinh sống ổn định trên mảnh đất đấy cho đến nay.
Vậy việc sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất này có trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và được gia đình bạn sử dụng ổn định, phù hợp với quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai nêu trên.
Chính vì vậy, gia đình bạn có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Tuy nhiên sau đó anh Phúc lại làm thủ tục cấp giấy chứng nhận luôn phần đã bán cho bạn và bán toàn bộ cho anh Khoa. Như vậy, hành vi của anh Phúc là hành vi trái quy định pháp luật.
Do đó, gia đình bạn có quyền khởi kiện Khoa ra Tòa án để yêu cầu bảo vệ quyền lợi cho gia đình mình.
-
Yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Về câu hỏi bạn có thể yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của anh Khoa đối với phần diện tích đất của nhà bạn đang sử dụng được không?.
-
Người thứ ba ngay tình:
Khi chủ thể đã xác lập và thực hiện một giao dịch dân sự nhưng lại không đạt được lợi ích mà mình mong muốn mặc dù họ hoàn toàn thiện chí và ngay thẳng khi tham gia vào giao dịch đó vì những lý do bất khả kháng, hoặc họ không biết trước về hậu quả. Những đối tượng này được quy định trong pháp luật dân sự hiện hành bằng cái tên là người thứ ba ngay tình.
Người thứ ba ngay tình trước hết là người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật đối với tài sản nhưng ngay tình.
Theo quy định tại điều 165, Bộ luật Dân sự 2015 có hai khái niệm:
– Chiếm hữu không có căn cứ pháp luật: là việc chiếm hữu không phù hợp với quy định tại Điều 165 Bộ luật Dân sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017 về Chiếm hữu có căn cứ:
“Điều 165. Chiếm hữu có căn cứ pháp luật
1.Chiếm hữu có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu tài sản trong trường hợp sau đây:
a) Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;
b) Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản;
c) Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp với quy định của pháp luật;
d) Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn, giấu, bị vùi lấp, chìm đắm phù hợp với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên quan;
đ) Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù hợp với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên quan;
e) Trường hợp khác do pháp luật quy định.
2.Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều này là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.”
Theo đó, Khoản 2 Điều này có quy định chiếm hữu không có căn cứ là việc chiếm hữu tài sản không thuộc những trường hợp sau:
- Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;
- Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản;
- Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp với quy định của pháp luật;
- Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn, giấu, bị vùi lấp, chìm đắm phù hợp với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên quan;
- Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù hợp với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên quan;
- Trường hợp khác do pháp luật quy định.
– Chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình: là người chiếm hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật.
Người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự là chủ thể tham gia giao dịch trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng, tuân theo các quy định của pháp luật mà không biết và không thể biết đối tượng của giao dịch là tài sản bất minh do chủ sở hữu trước đó xác lập giao dịch dân sự vô hiệu.
Trong trường hợp này pháp luật không buộc họ biết về sự việc đó.
-
Ở đây sẽ xảy ra 2 trường hợp:
Trường hợp 1:
Anh Khoa biết việc anh Phúc đã chuyển nhượng một phần diện tích đất cho gia đình bạn nhưng anh Khoa vẫn mua mảnh đất này, thì anh Khoa không được coi là người thứ ba ngay tình.
Do đó, bạn có quyền khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất giữa gia đình bạn với anh Phúc và yêu cầu hủy một phần giấy chứng nhận đã cấp cho anh Khoa.
Trường hợp 2:
Anh Khoa không biết việc anh Phúc đã chuyển nhượng một phần diện tích đất cho gia đình bạn, do giấy chứng nhận đã cấp mang tên anh Khoa, nên anh Phúc đã tiến hành giao dịch với anh Khoa thì đây được coi là người thứ ba ngay tình và quy định pháp luật bảo vệ quyền lợi cho người thứ ba ngay tình.
Cụ thể:
Căn cứ theo Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017 quy định về Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu:
“Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu
- Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.
- Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
- Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.”
Trong đó, Khoản 3 Điều này quy định chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu trong những trường hợp sau nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại:
-Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
-Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền
hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
Như vậy, trong trường hợp này gia đình bạn không có quyền yêu cầu hủy một phần giấy chứng nhận của anh Khoa do anh Khoa là bên thứ ba ngay tình, nhưng gia đình bạn có quyền yêu cầu anh Phúc phải hoàn trả số tiền mua bán đất và bồi thường thiệt hại cho gia đình bạn theo quy định của pháp luật.
Trên đây là nội dung tư vấn về vấn đề của bạn theo quy định của pháp luật hiện hành. Nếu bạn đọc có vướng mắc gì về lĩnh vực đất đai hay các lĩnh vực khác cần tư vấn, hỗ trợ, hãy liên hệ với chúng tôi.
Mọi nhu cầu xin liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ: Công ty Luật TNHH PT, phòng 906, tòa nhà CT4-1, KĐT Mễ Trì, Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Hotline: 0888181120
