Tác giả: dovankieu

1. Căn cứ pháp lý

Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020)

Nghị định 53/2017/NĐ-CP Quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng

Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

2. Giấy phép xây dựng là gì?

Theo khoản 17, 18, 19 Điều 3 Luật Xây dựng 2014:

• Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
• Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.
• Giấy phép xây dựng theo giai đoạn là giấy phép xây dựng cấp cho từng phần của công trình hoặc từng công trình của dự án khi thiết kế xây dựng của công trình hoặc của dự án chưa được thực hiện xong.

Căn cứ theo Khoản 3 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi 2020 quy định về giấy phép xây dựng gồm:

• Giấy phép xây dựng mới;
• Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
• Giấy phép di dời công trình;
• Giấy phép xây dựng có thời hạn.

3. Các loại giấy tờ đất đai để cấp giấy phép xây dựng

Căn cứ Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP quy định về các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng như sau:

(1) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)

(2) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng)

(3) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

(4) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;

Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;

Các giấy chứng nhận khác về quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng qua các thời kỳ.

(5) Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận gồm:

Các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013; Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Các giấy tờ khác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai có tên người sử dụng đất, bao gồm:

1. Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.

2. Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:

a) Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;

b) Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;

c) Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại điểm a và điểm b khoản này.

Trường hợp trong đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất có sự khác nhau giữa thời điểm làm đơn và thời điểm xác nhận thì thời điểm xác lập đơn được tính theo thời điểm sớm nhất ghi trong đơn;

d) Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất;

đ) Giấy tờ về việc kê khai đăng ký nhà cửa được Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà ở;

e) Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sỹ làm nhà ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11 tháng 7 năm 1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sỹ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

3. Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

4. Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).

5. Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.

6. Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.

7. Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.

8. Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các giấy tờ quy định tại các Khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.

9. Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm cung cấp sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 quy định tại khoản 1 Điều này đang được lưu trữ tại cơ quan mình cho Ủy ban nhân dân cấp xã và người sử dụng đất để phục vụ cho việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

(6) Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/7/2004 nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo 01 trong 04 loại giấy tờ sau:

– Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có);

– Giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;

– Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

(7) Báo cáo rà soát, kê khai hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được UBND cấp tỉnh nơi có đất kiểm tra và quyết định xử lý theo quy định tại Điều 28 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

(8) Giấy tờ về việc xếp hạng di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng để thực hiện xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời các công trình di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 27 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

(9) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc văn bản chấp thuận về địa điểm xây dựng của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với công trình xây dựng biển quảng cáo, trạm viễn thông, cột ăng-ten tại khu vực không thuộc nhóm đất có mục đích sử dụng để xây dựng và không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

(10) Hợp đồng thuê đất được giao kết giữa chủ đầu tư xây dựng công trình và người quản lý, sử dụng công trình giao thông hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về giao thông đối với công trình được phép xây dựng trong phạm vi đất dành cho giao thông theo quy định của pháp luật.

(11) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất đã có giấy tờ theo trường hợp (1), (2), (3), (4), (5) nhưng đề nghị được cấp giấy phép xây dựng sử dụng vào mục đích khác với mục đích sử dụng đất đã được ghi trên giấy tờ đó.

(12) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo đề nghị của cơ quan cấp giấy phép xây dựng để xác định diện tích các loại đất đối với trường hợp người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ (1), (2), (3), (4), (5) nhưng trên các giấy tờ đó không ghi rõ diện tích các loại đất để làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng.

4. Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng

Căn cứ khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi 2020 quy định về cấp giấy phép xây dựng như sau:

– Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;

– Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;

– Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi 2020;

– Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;

– Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo;

Công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;

– Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2014 sửa đổi 2020;

– Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng;

Trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;

– Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại điểm b, e, g, h và i khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi 2020, trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi 2020 có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về chủ đề Quy định pháp luật về các loại giấy tờ đất đai cần thiết để xin giấy phép xây dựng năm 2022.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Công ty Luật PT.

CÔNG TY LUẬT PT

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Xin trân trọng cảm ơn!

1. Căn cứ pháp lý

Luật Đất đai 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

2. Đất công ích là gì?

Theo quy định của Luật đất đai, đất được chia thành 3 nhóm chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.

Vậy đất công ích là gì và được phân vào nhóm nào?

Đất công ích nằm trong quỹ đất nông nghiệp, thường là đất trồng cây lâu năm, cây hàng năm hoặc đất nuôi trồng thủy sản được sử dụng phục vụ nhu cầu công ích của địa phương.

Đất công ích thực chất là 5% quỹ đất do hợp tác xã hoặc của hộ gia đình trích ra để phục vụ mục đích phát triển kinh tế – xã hội và lợi ích cộng đồng (tổ chức sự kiện xã hội, văn hóa) theo địa phương.

Khoản 1 Điều 132 Luật Đất đai 2013 quy định:

“1. Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.”

Bên cạnh quỹ đất do địa phương lập và quản lý thì đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.

3. Mục đích sử dụng đất công ích

Căn cứ khoản 2 Điều 132 Luật Đất đai 2013, quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sử dụng vào các mục đích sau:

• Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Với mục đích xây dựng công trình công cộng nhằm phục vụ cho các mục đích vui chơi, giải trí của người dân trên địa bàn cũng như có sân chơi, hay các công trình văn hóa, hội thi thể thao, văn nghệ do địa phương tổ chức, hay đó là các chợ, trạm y tế, trường học hay các nghĩa trang của các xóm, thôn mà đã được Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt.

• Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng quy định tại điểm a khoản này. Đối với các trường hợp thu hồi để làm các công việc theo khoản a Điều này thì nhà nước phải bồi thường cho người có đất đang sử dụng một mức bồi thường hợp lý theo quy định về chính sách bồi thường đất đai.
• Sử dụng vào mục đích công ích như là việc xây dựng các ngôi nhà tình nghĩa, ngôi nhà tình thương. Ngoài nhằm phục vụ cho các nhu cầu như tại khoản a Điều này thì đất công ích còn nhằm phục vụ cho những hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện được cấp, hỗ trợ xây dựng những ngôi nhà tình thương, nhà tình nghĩa đảm bảo đời sống, sự quan tâm của Nhà nước đối với những hộ gia đình chính sách này cũng như đúng theo chính sách của Nhà nước.

Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm.

Theo đó đối với quỹ đất của xã, phường mà không có nhu cầu sử dụng vào các mục đích tại khoản 2 Điều này đã nêu ở trên thì Ủy ban nhân dân cấp xã, phường sẽ xem xét để tổ chức đấu thầu cho các hộ gia đình, cá nhân tại địa phương có nhu cầu thuê cần một quỹ đất nhằm mục đích sản xuất nông nghiệp, hay phục vụ mục đích nuôi trồng thủy sản theo kế hoạch của xã, phường đã lập. Thời hạn thuê cho mỗi đợt cho các hộ gia đình, cá nhân thuê là không quá 05 năm trên một lần thuê đất.

Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và đối với số tiền thu được từ việc cho thuê đất này thì Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ chỉ được dùng và sử dụng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật.

Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Câu hỏi: Tôi biết ở địa phương có thửa đất thuộc quỹ đất công ích đang bỏ hoang chưa sử dụng. Nay tôi có nhu cầu thuê đám đất này để chăn nuôi. Xin hỏi luật sư: Hộ gia đình, cá nhân thuê đất công ích có được không? Tôi xin cảm ơn!

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật PT. Nội dung câu hỏi của bạn Chúng tôi xin tư vấn như sau:

Theo khoản 1 Điều 132 Luật Đất đai 2013 thì căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.

Bên cạnh đó, đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.

Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều 132, bao gồm:

– Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

– Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng quy định tại điểm a khoản này

– Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương

Bạn biết có diện tích đất thuộc quỹ đất công ích vẫn bỏ hoang thì bạn có thể thuê đất này để sản xuất nông nghiệp căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 132: “Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm.”

Khoản 4 Điều 132 và Khoản 3 Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền quản lý quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn như sau:

“Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”

“Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.”

Như vậy, nếu muốn sử dụng phần đất này bạn phải làm việc với Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để được giải quyết.

Theo điểm đ khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013 thì Nhà nước cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. Do đó, bạn phải tuân theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

4. Đất công ích có được cấp Sổ đỏ không?

Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận như sau:

“1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.

2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

4. Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.

5. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

…”.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 19 Nghị định này, người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn không được cấp Giấy chứng nhận.

5. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích

Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 76 Luật Đất đai 2013, khi thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn thì người quản lý, sử dụng đất không được bồi thường về đất.

Mặc dù không được bồi thường về đất nhưng sẽ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có).

Chi phí đầu tư vào đất còn lại

Khoản 2 Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về chi phí đầu tư vào đất còn lại như sau:

Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:

– Chi phí san lấp mặt bằng;

– Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

– Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

– Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại

– Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất, gồm:

+ Văn bản, hợp đồng thuê, khoán san lấp mặt bằng, tôn tạo đất đối với đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, cải tạo đất, chống xói mòn, chống xâm thực, xây dựng, gia cố nền đất làm mặt bằng sản xuất.

+ Văn bản, thanh lý hợp đồng; hóa đơn, chứng từ thanh toán đối với từng khoản chi phí đã đầu tư vào đất.

+ Văn bản, hợp đồng khác có liên quan đến việc đầu tư vào đất được xác lập tại thời điểm đầu tư.

Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì UBND căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại.

– Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

– Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và được xác định theo công thức sau:

P=((P1+P2+P3+P4)/T1)xT2

Trong đó:

P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại;

P1: Chi phí san lấp mặt bằng;

P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất;

T1: Thời hạn sử dụng đất;

T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.

Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất (T1) được tính từ thời điểm đầu tư vào đất.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về chủ đề Đất công ích theo quy định pháp luật hiện hành 2022.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Công ty Luật PT.

CÔNG TY LUẬT PT

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Xin trân trọng cảm ơn!

1. Căn cứ pháp lý

Luật Đất đai 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Thông tư 25/2014/TT-BTNMT Quy định về bản đồ địa chính

Thông tư 02/2015/TT-BTNMT Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ

2. Sổ mục kê là gì?

Trước ngày 18/12/1980, các địa phương trong cả nước đã có sổ mục kê để ghi thông tin thửa đất nhưng không thống nhất. Vì lẽ đó, ngày 05/11/1981, Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành Quyết định 56/ĐKTK quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước và từ đó thống nhất sử dụng mẫu sổ mục kê.

Mặc dù sổ mục kê đất đai được sử dụng rất sớm nhưng chỉ khi Luật Đất đai 2003 được ban hành mới giải thích rõ sổ mục kê là gì, cụ thể tại khoản 15 Điều 4 Luật Đất đai 2003 nêu rõ:

“Sổ mục kê đất đai là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi các thửa đất và các thông tin về thửa đất đó.”

Sau này Luật Đất đai năm 2013 đã bãi bỏ quy định về định nghĩa sổ mục kê nhưng thay vào đó, khoản 1 Điều 20 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính đã có quy định về chức năng của sổ mục kê, cụ thể:

“Sổ mục kê đất đai được lập để liệt kê các thửa đất và đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất theo kết quả đo vẽ lập, chỉnh lý bản đồ địa chính, trích đo địa chính thửa đất trong phạm vi đơn vị hành chính cấp xã”.

Như vậy có thể hiểu Sổ mục kê là kết quả của việc điều tra, đo đạc địa chính, để tổng hợp các thông tin thuộc tính của thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất gồm có số hiệu tờ bản đồ, số hiệu thửa đất, diện tích, loại đất, tên người sử dụng đất và người được giao quản lý đất để phục vụ yêu cầu về việc quản lý đất đai.

Về bản chất pháp lý, trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành thì Sổ mục kê đất đai chỉ là một bộ phận trong hồ sơ địa chính.

Tuy nhiên, khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, Sổ mục kê được lập từ trước ngày 18/12/1980 lại được coi là một trong các loại giấy tờ khác về đất theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 làm căn cứ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Ý nghĩa của sổ mục kê trong quản lý đất đai

Thứ nhất, sổ mục kê giúp Nhà nước thực hiện quản lý đất đai hiệu quả.Sổ mục kê giúp nhà nước có thể nắm được đầy đủ ruộng đất và thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai theo quy định của luật đất đai;

Theo đó, thông qua sổ mục kê, Nhà nước có thể nắm rõ đầy đủ và chi tiết về các thông tin thửa đất trong từng đơn vị xã, phường, thị trấn, để từ đó thực hiện việc quản lý chung, thống kê, kiểm kê đất đai theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, là cơ sở để người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, trường hợp chủ thể có tên trong sổ mục kê có quyền yêu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đã kê khai trong sổ mục kê.

Như vậy có thể thấy, sổ mục kê không chỉ có vai trò quan trọng đối với Nhà nước trong việc quản lý đất đai mà còn có ý nghĩa đối với người sử dụng đất, là cơ sở để xác định người sử dụng đất có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không, để từ đó thực hiện các quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

4. Nội dung của sổ mục kê

Căn cứ khoản 2 Điều 20 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, sổ mục kê đất đai gồm các nội dung sau:

– Số thứ tự tờ bản đồ địa chính, mảnh trích đo địa chính.

– Số thứ tự thửa đất, đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất.

– Tên người sử dụng, quản lý đất.

– Mã đối tượng sử dụng, đối tượng quản lý đất; diện tích.

– Loại đất (gồm loại đất theo hiện trạng, loại đất theo giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất).

Khác với trước đây, sổ mục kê hiện nay được lập dưới dạng số, lưu giữ trong cơ sở dữ liệu đất đai và có in ra để phục vụ việc khai thác thông tin đất đai.

5. Sổ mục kê có phải giấy tờ về quyền sử dụng đất?

Việc xác định sổ mục kê có phải là giấy tờ về quyền sử dụng đất hay không rất quan trọng, vì được sử dụng làm căn cứ trong nhiều trường hợp khác nhau trong quá trình quản lý, sử dụng đất.

Sổ mục kê đất đai có phải là một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất hay không được các văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định theo giai đoạn khác nhau, cụ thể:

– Trước ngày 01/7/2014:

Tại Công văn 1568/BTNMT-ĐKTKĐĐ ngày 25/4/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu rõ:

“Sổ mục kê đất cũng không được coi là một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật đất đai.”.

Tại Công văn này giải thích về việc sổ mục kê không được coi là giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai 2003 (nếu có giấy tờ này sẽ được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất) vì những thửa đất chưa cấp Giấy chứng nhận thì thông tin thửa đất đó thể hiện theo kết quả điều tra, đo đạc hiện trạng đang sử dụng mà chưa có giá trị pháp lý về quyền sử dụng đất.

– Từ ngày 01/7/2014 đến nay:

Sổ mục kê đất lập trước ngày 18/12/1980 là một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất; khi có loại sổ này thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định sẽ được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất (theo khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Căn cứ khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có sổ mục kê lập trước ngày 18/12/1980 thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Đồng thời, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có sổ mục kê được lập trước ngày 18/12/1980 nhưng sổ ghi tên người khác nhưng đến trước ngày 01/7/2014 vẫn chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đủ điều kiện sau:

+ Có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan.

+ Đất đó không có tranh chấp.

– Là căn cứ để xác định sử dụng ổn định khi cấp Giấy chứng nhận.

Sổ mục kê được lập qua các thời kỳ là căn cứ để xác định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định khi cấp Giấy chứng nhận với điều kiện sổ mục kê có ghi thông tin về thời gian (theo khoản 2 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

6. Quy định về việc lập sổ mục kê

Theo quy định tại Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, việc lập sổ mục kê đất đai phải được thực hiện bởi cơ quan có thẩm quyền (cơ quan tài nguyên môi trường) sau khi đã tiến hành đo đạc, thu thập, chỉnh lý thông tin địa chính. Việc lập sổ mục kê được thự hiện như sau:

– Sổ mục kê đất đai được lập dưới dạng số, được lưu giữ trong cơ sở dữ liệu đất đai và được in cùng với bản đồ địa chính để lưu trữ.

– Sổ mục kê cũng được được sao để sử dụng đối với nơi chưa có điều kiện khai thác, sử dụng cơ sở dữ liệu đất đai.

– Việc lập sổ mục kê đất đai được thực hiện sau khi hoàn thành việc biên tập mảnh bản đồ địa chính, mảnh trích đo địa chính.

– Nội dung, hình thức của mẫu sổ mục kê đất đai được quy định tại phụ lục số 15 đính kèm theo Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT:

HƯỚNG DẪN GHI SỔ MỤC KÊ ĐẤT ĐAI

1. Cách ghi nội dung sổ mục kê đất đai (thực hiện trên sổ mục kê đất đai dạng số)

1.1. Cột Tờ bản đồ số: ghi số thứ tự của tờ bản đồ địa chính, mảnh trích đo địa chính trong phạm vi đơn vị hành chính cấp xã.

1.2. Cột Thửa đất số: ghi số thứ tự của thửa đất, đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất từ số 1 đến hết theo từng tờ bản đồ địa chính, từng mảnh trích đo địa chính.

1.3. Cột Tên người sử dụng, quản lý đất: ghi “Ông (hoặc Bà)”, sau đó ghi họ và tên người đối với cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; ghi “Hộ ông (hoặc Hộ bà)”, sau đó ghi họ và tên chủ hộ đối với hộ gia đình; ghi tên tổ chức theo giấy tờ về việc thành lập, công nhận hoặc đăng ký kinh doanh, đầu tư; ghi tên thường gọi đối với cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư.

Trường hợp có nhiều người sử dụng đất cùng sử dụng chung thửa đất (kể cả trường hợp hai vợ chồng, trừ đất có nhà chung cư) thì ghi lần lượt tên của từng người sử dụng chung vào các dòng dưới kế tiếp.

1.4. Cột Đối tượng sử dụng, quản lý đất: ghi loại đối tượng sử dụng đất loại đối tượng quản lý đất bằng mã (ký hiệu) theo quy định về thống kê, kiểm kê đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

1.5. Cột Diện tích (cột 5 và cột 7): ghi diện tích của thửa đất theo đơn vị mét vuông (m²) làm tròn đến một (01) chữ số thập phân; trường hợp thửa đất do nhiều người sử dụng nhưng xác định được diện tích sử dụng riêng của mỗi người thì ghi diện tích sử dụng riêng đó vào dòng tương ứng với tên người sử dụng đất đã ghi ở cột Tên người sử dụng, quản lý.

Trường hợp đất ở và đất nông nghiệp (vườn, ao) trong cùng một thửa thì ghi diện tích vào dòng dưới kế tiếp theo từng loại đất và ghi loại đất tương ứng vào cột Loại đất.

Diện tích thửa đất được đo vẽ theo hiện trạng sử dụng thì ghi vào cột 5; diện tích thửa đất ghi trên Giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất (là Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc giấy tờ pháp lý khác về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) được ghi vào cột 7.

1.6. Cột Loại đất: ghi loại đất theo hiện trạng sử dụng bằng mã quy định điểm 13, mục III của Phụ lục số 1 ban hành kèm theo Thông tư quy định về bản đồ địa chính vào cột 6; ghi loại đất theo Giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất bằng mã theo quy định tại Thông tư quy định về hồ sơ địa chính vào cột 8.

Trường hợp thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích thì ghi lần lượt từng mục đích, mỗi mục đích ghi một dòng; trường hợp xác định được mục đích chính thì ghi thêm mã “-C” tiếp theo mã của mục đích chính; mục đích phụ được ghi thêm mã “-P” tiếp theo mã của mục đích phụ. Thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn được đánh thêm dấu sao “*” vào góc trên bên phải của mã loại đất tại cột 8.

1.7. Cột Ghi chú: ghi chú thích trong các trường hợp sau:

– Trường hợp thửa đất có nhiều người cùng sử dụng thì ghi “Đồng sử dụng đất”;

– Trường hợp thửa đất sử dụng tài liệu đo đạc không phải là bản đồ địa chính thì ghi tên của loại bản đồ, sơ đồ sử dụng;

– Trường hợp thửa đất có biến động thi ghi chú nội dung biến động theo quy định tại Mục 2 của hướng dẫn này.

2. Cách chỉnh lý sổ mục kê đất đai

2.1. Trường hợp thửa đất có thay đổi tên người sử dụng, quản lý; thay đổi loại đối tượng sử dụng, quản lý; thay đổi loại đất mà không tạo thành thửa đất mới (mang số thửa mới) thì xóa nội dung thay đổi và ghi lại nội dung mới (sau khi thay đổi) vào cột tương ứng theo quy định tại Mục 1 của hướng dẫn này. Tại cột Ghi chú ghi chú thích nội dung có thay đổi.

Ví dụ: “thửa đất số 15 nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Văn A”; “thửa đất số 16 chuyển mục đích sử dụng từ CLN”.

2.2. Trường hợp tách thửa thì gạch ngang bằng màu đỏ vào toàn bộ dòng ghi thửa đất cũ. Tại cột Ghi chú ghi “Tách thành các thửa số…”. Các thửa mới tách được ghi tiếp theo vào các dòng cuối của phần sổ mục kê đất đai dành cho tờ bản đồ có thửa đất đó.

2.3. Trường hợp chỉnh lý hợp thửa đất thì gạch ngang bằng màu đỏ vào toàn bộ dòng ghi các thửa đất cũ; ghi “Hợp thửa:”. Tại cột Ghi chú ghi “Hợp thành thửa đất số…”. Thửa đất mới hợp thành được ghi vào dòng cuối của phần sổ mục kê đất đai dành cho tờ bản đồ có thửa đất đó.

(Mẫu các trang nội dung sổ mục kê đất đai)

Trang số ……

Tờ bản đồ số	Thửa đất số	Tên người sử dụng, quản lý đất	Mã đối tượng sử dụng, quản lý đất	Hiện trạng sử dụng đất		Giấy tờ pháp lý về QSDĐ		Ghi chú
				Diện tích (m2)	Loại đất	Diện tích (m2)	Loại đất
(1)	(2)	(3)	(4)	(5)	(6)	(7)	(8)	(9)
								—   —

7. Phân biệt sổ mục kê đất đai và sổ địa chính

Thực tế, trong hồ sơ địa chính có khá nhiều loại giấy tờ cùng với hình thức thể hiện các loại hồ sơ cũng có chút tương tự. Chưa kể các thông tin về thửa đất cũng được lặp lại, ghi nhận tại các hồ sơ đó nên đôi khi gây nhầm lẫn. Hai trong các loại giấy tờ hay gây hiểu nhầm cho người dân là Sổ mục kê và Sổ địa chính.

Sổ địa chính, theo quy định tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, sổ địa chính được lập nhằm ghi nhận kết quả đăng ký, làm cơ sở để xác định tình trạng pháp lý và giám sát, bảo hộ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được Nhà nước giao quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai. Nội dung được ghi trong sổ địa chính bao gồm các dữ liệu sau:

– Số hiệu thửa đất, địa chỉ, diện tích của thửa đất hoặc đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất;

– Người sử dụng đất hoặc người được Nhà nước giao quản lý đất;

– Quyền sử dụng đất hoặc quyền quản lý thửa đất;

– Các tài sản gắn liền với đất (gồm cả dữ liệu về chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu có);

– Tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, quyền quản lý đất;

– Các biến động trong quá trình sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Từ các nội dung trên, Sổ mục kê và Sổ địa chính có thể được phân biệt thông qua các tiêu chí sau:

– Tên gọi và mẫu sổ: Tên gọi và biểu mẫu của hai loại tài liệu này đều được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và ban hành với tên gọi và biểu mẫu khác nhau nên người lập hoặc người xem chỉ cần căn cứ vào tên gọi ghi trong biểu mẫu để xác định loại sổ mình cần lập hoặc đang xem;

– Xét về mục đích tạo lập sổ mục kê dùng để tổng hợp các thông tin của thừa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo thành thừa đất  và sổ địa chính mục đích chính dùng để ghi nhận kết quả đăng ký đất đai – làm cơ sở để xác nhận tình trạng pháp lý của thửa đất để bảo hộ các quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như xác định nghĩa vụ của họ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất đai. Về cơ bản mục đích của hai loại sổ này khác nhau nên điều này có thể làm căn cứ để phân biệt chúng.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về chủ đề Sổ mục kê là gì? Giá trị pháp lý của sổ mục kê (2022)

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Công ty Luật PT.

CÔNG TY LUẬT PT

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Xin trân trọng cảm ơn!

1. Căn cứ pháp lý

Luật Đất đai 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Nghị định 01/2017/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai

2. Tranh chấp đất đai là gì?

Tranh chấp đất đai đang là tranh chấp phổ biến nhất trong xã hội hiện nay. Theo Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013:

“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”

Như vậy, tranh chấp đất đai là mâu thuẫn về quyền và nghĩa vụ giữa hai hoặc nhiều bên phát sinh trong quan hệ đất đai.

3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND

Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định về Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”

Căn cứ khoản 2 Điều này, hình thức giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND áp dụng đối với trường hợp tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận (Sổ hồng, Sổ đỏ) hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.

Điều 100 quy định về các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất như sau:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Khi thuộc trường hợp này đương sự chỉ được chọn một trong hai hình thức giải quyết, đó là khởi kiện tại Tòa án hoặc gửi đơn đề nghị UBND cấp có thẩm quyền giải quyết.

Trường hợp lựa chọn giải quyết tại UBND thì thẩm quyền giải quyết như sau:

– UBND cấp huyện có thẩm quyền giải quyết đối với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau (Chủ tịch UBND cấp huyện là người giải quyết).

Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định tố tụng hành chính (khởi kiện quyết định giải quyết tranh chấp đất đai).

– UBND cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết đối với tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Chủ tịch UBND cấp tỉnh là giải quyết).

Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định tố tụng hành chính (khởi kiện quyết định giải quyết tranh chấp đất đai).

4. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện, cấp tỉnh

Căn cứ: Điều 89 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND sẽ trải qua 2 giai đoạn:

Giai đoạn 1: Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở

Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi các bên có tranh chấp về đất đai thì Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải với nhau. Nếu không tự hòa giải được thì các bên sẽ giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Đây là một thủ tục bắt buộc khi giải quyết tranh chấp đất đai.

Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ quy định về thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai và  Khoản 27 Điều 60, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP  sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

“1. Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;

b) Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. T

ùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;

c) Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

2. Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.

Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

3. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

4. Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.”

Giai đoạn 2: Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND

Bước 1: Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền

Bước 2: Kiểm tra và tiếp nhận hồ sơ

Khi nhận hồ sơ chưa hợp lệ, chưa đầy đủ thì không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo cho người nộp hồ sơ và hướng dẫn bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định.

Bước 3: Giải quyết tranh chấp

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết.

Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai. Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:

a) Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

b) Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;

c) Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;

d) Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.

Thời hạn, thời hiệu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện

Thời hạn giải quyết: Không quá 45 ngày làm việc; không quá 55 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn; trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.

Lưu ý: Thời hạn trên không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Thời hiệu giải quyết tranh chấp: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết tranh chấp đất đai lần đầu; riêng các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn thì không quá 45 ngày mà các bên hoặc một trong các bên tranh chấp không có đơn gửi người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp lần hai thì quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu có hiệu lực thi hành.

Thời hạn, thời hiệu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp tỉnh

Thời hạn giải quyết: Không quá 60 ngày làm việc; không quá 70 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.

Thời hiệu giải quyết: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu; riêng các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn thì không quá 45 ngày mà các bên hoặc một trong các bên tranh chấp không có đơn gửi người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp lần hai thì quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu có hiệu lực thi hành.

5. Cưỡng chế thi hành kết quả giải quyết tranh chấp đất đai

Điều kiện cưỡng chế

Theo khoản 59 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, chỉ cưỡng chế thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp đất đai khi có đủ các điều kiện sau:

– Quyết định giải quyết đã có hiệu lực thi hành mà các bên hoặc một trong các bên tranh chấp không chấp hành quyết định và đã được UBND cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất tranh chấp đã vận động, thuyết phục mà không chấp hành.

– Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp đất đai đã được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất tranh chấp.

– Quyết định cưỡng chế đã có hiệu lực thi hành.

– Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế (trường hợp từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì UBND cấp xã lập biên bản).

Nguyên tắc cưỡng chế

Việc cưỡng chế phải bảo đảm những nguyên tắc sau:

– Phải tiến hành công khai, dân chủ, khách quan, bảo đảm an toàn, trật tự, đúng quy định pháp luật;

– Thời điểm bắt đầu tiến hành cưỡng chế thực hiện trong giờ hành chính.

– Không thực hiện cưỡng chế trong thời gian từ 22 giờ đến 06 giờ sáng ngày hôm sau; các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định; trong thời gian 15 ngày trước và sau Tết nguyên đán; các ngày truyền thống đối với đối tượng chính sách nếu họ là người bị cưỡng chế và các trường hợp đặc biệt khác làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến an ninh, chính trị, trật tự an toàn xã hội, phong tục, tập quán tại địa phương.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về chủ đề Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Uỷ ban nhân dân.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Công ty Luật PT.

CÔNG TY LUẬT PT

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Xin trân trọng cảm ơn!

1. Căn cứ pháp lý

Luật Đất đai 2013

Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012 (sửa đổi, bổ sung 2020)

Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

2. Đất sử dụng sai mục đích là gì?

Mục đích sử dụng đất do Nhà nước quyết định, thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất. Nhà nước cũng cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 14 Luật Đất đai 2013).

Căn cứ Điều 6 Luật Đất đai 2013 thì nguyên tắc sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện sau:

• Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
• Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
• Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trong đó, mục đích sử dụng đất đã được ghi rõ ở trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, …

Hành vi sử dụng đất sai mục đích là hành vi sử dụng đất của người có quyền sử dụng đất trái với mục đích sử dụng đất đã được ghi trong giấy chứng nhận hoặc quyết định giao, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hành vi sử dụng đất không đúng mục đích tại khoản 3 Điều 12 Luật Đất đai 2013 là hành vi bị nghiêm cấm theo quy định của pháp luật.

Nếu sử dụng đất sai mục đích thì sẽ bị xử phạt hành chính. Trong trường hợp vi phạm nghiêm trọng, Nhà nước có thể tiến hành thu hồi đất. (Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai theo điểm b khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai).

Điều 9, 10, 11, 12 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định rõ hình thức và mức xử lý đối với hành vi sử dụng đất không đúng mục đích gồm:

– Tự ý chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

– Tự ý chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp.

– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp mà không xin phép.

– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang đất phi nông nghiệp.

– Tự ý chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.

– Tự ý đất trồng cây hàng năm khác sang đất phi nông nghiệp,…

3. Đất sử dụng sai mục đích có chuyển nhượng được không?

Để biết đất sử dụng sai mục đích có chuyển nhượng được không cần phải căn cứ vào điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai, cụ thể:

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

(1) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013

(2) Đất không có tranh chấp

(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

(4) Trong thời hạn sử dụng đất

Bên cạnh những điều kiện như trên việc chuyển nhượng, tặng cho phải đáp ứng thêm một số quy định khác, trong đó người nhận chuyển nhượng, tặng cho phải không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, cụ thể:

(1) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

(2) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(3) Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

(4) Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Ngoài ra, các biện pháp khắc phục hậu quả áp dụng đối với người có hành vi sử dụng đất sai mục đích quy định tại Điều 9, 10, 11 và Điều 12 Nghị định 91/2019/NĐ-CP không có quy định “không được phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất”, thay vào đó biện pháp khắc phục hậu quả gồm:

– Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

– Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Như vậy, đất sử dụng sai mục đích vẫn được phép chuyển nhượng, tặng cho theo quy định; nếu sử dụng đất sai mục đích có thể bị áp dụng các biện pháp xử phạt vi phạm hành chính (hai vấn đề này hoàn toàn tách rời nhau).

4. Hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi sử dụng đất sai mục đích?

Để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thực hiện những bước sau:

Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Cần chuẩn bị những giấy tờ sau để công chứng bao gồm:

+ Dự thảo hợp đồng

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu)

+ Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của các bên

+ Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng (Giấy đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận độc thân)

+ Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật

Bước 2: Nộp hồ sơ

Để nộp hồ sơ bạn cần đến văn phòng đăng ký đất đai để nộp và cần phải nộp đầy đủ những hồ sơ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)

+ CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)

+ Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)

+ Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)

+ Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính)

+ Tờ khai đăng ký thuế

+ Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính)

Bước 3: Nộp các khoản thuế, phí:

Nghĩa vụ tài chính phải nộp trừ các trường hợp được miến bao gồm: Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí đăng ký biến động và lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ được cơ quan thuế tính và gửi thông báo về cho người có nghĩa vụ nộp, trong đó nêu rõ số tiền phải nộp, hạn nộp.

5. Chủ mới bị phạt nếu chủ cũ sử dụng đất sai mục đích?

“Chủ cũ” sử dụng đất sai mục đích nhưng không bị xử phạt, sau đó tiến hành chuyển nhượng, tặng cho người khác và trong nhiều trường hợp cơ quan nhà nước, cá nhân có thẩm quyền trong cơ quan hành chính không xác định được thời điểm xảy ra hành vi sử dụng đất sai mục đích.

Để biết chủ mới có bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất sai mục đích của người sử dụng đất trước đó hay không hãy xem quy định dưới đây.

Khoản 1 Điều 3 Luật Xử lý vi phạm hành chính quy định nguyên tắc xử phạt vi phạm hành chính như sau:

“1. Nguyên tắc xử phạt vi phạm hành chính bao gồm:

Đồng thời tại khoản 1 Điều 5 Luật này cũng quy định rõ về đối tượng bị xử lý vi phạm hành chính như sau:

“1. Các đối tượng bị xử phạt vi phạm hành chính bao gồm:

a) Người từ đủ 14 tuổi đến dưới 16 tuổi bị xử phạt vi phạm hành chính về vi phạm hành chính do cố ý; người từ đủ 16 tuổi trở lên bị xử phạt vi phạm hành chính về mọi vi phạm hành chính.

Người thuộc lực lượng Quân đội nhân dân, Công an nhân dân vi phạm hành chính thì bị xử lý như đối với công dân khác; trường hợp cần áp dụng hình thức phạt tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề hoặc đình chỉ hoạt động có thời hạn liên quan đến quốc phòng, an ninh thì người xử phạt đề nghị cơ quan, đơn vị Quân đội nhân dân, Công an nhân dân có thẩm quyền xử lý;

b) Tổ chức bị xử phạt vi phạm hành chính về mọi vi phạm hành chính do mình gây ra;

c) Cá nhân, tổ chức nước ngoài vi phạm hành chính trong phạm vi lãnh thổ, vùng tiếp giáp lãnh hải, vùng đặc quyền kinh tế và thềm lục địa của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; trên tàu bay mang quốc tịch Việt Nam, tàu biển mang cờ quốc tịch Việt Nam thì bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật Việt Nam, trừ trường hợp điều ước quốc tế mà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác.”.

Theo quy định tại điểm b thì tổ chức bị xử phạt vi phạm hành chính về mọi vi phạm hành chính do mình gây ra.

Theo đó, người có thẩm quyền xử phạt có trách nhiệm chứng minh vi phạm hành chính với các nội dung như: Hành vi vi phạm, người thực hiện hành vi sử dụng đất sai mục đích,…

Nói cách khác, nếu chủ cũ sử dụng đất sai mục đích thì chủ mới không bị xử phạt, bởi nguyên tắc trách nhiệm pháp lý chỉ áp dụng đối với người vi phạm và người có thẩm quyền có trách nhiệm chứng minh vi phạm đó.

Trường hợp không thực hiện hành vi vi phạm nhưng vẫn có quyết định xử phạt vi phạm hành chính thì người bị xử phạt có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp chứng minh mình không thực hiện hành vi sử dụng đất sai mục đích.

Ngoài ra, ngay cả khi người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính chứng minh được vi phạm hành chính nhưng “chủ cũ” cũng không bị phạt nếu hết thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính.

Theo điểm a khoản 4 Điều 1 Luật Xử lý vi phạm hành chính sửa đổi 2020 quy định thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là 02 năm.

Thời điểm để tính thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính được quy định như sau:

– Đối với vi phạm hành chính đã kết thúc thì thời hiệu được tính từ thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm.

– Đối với vi phạm hành chính đang được thực hiện thì thời hiệu được tính từ thời điểm phát hiện hành vi vi phạm.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về chủ đề Đất sử dụng sai mục đích có chuyển nhượng được không? (2022)

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Công ty Luật PT.

CÔNG TY LUẬT PT

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Xin trân trọng cảm ơn!