Công ty Luật TNHH PT chúng tôi xin đưa ra quan điểm về vấn đề này như sau:
Có được mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng không?
Tài sản thế chấp nhằm bảo đảm nghĩa vụ thanh toán của bên thế chấp đối với ngân hàng. Vì vậy nhà đất bị thế chấp sẽ làm hạn chế các giao dịch liên quan tài sản này. Căn cứ khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên thế chấp không được bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng. Tuy nhiên, quy định này cũng tạo cơ sở để người thế chấp được thực hiện giao dịch khi thuộc trường hợp cho phép.
Căn cứ khoản 4, 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, nhà đất thế chấp vẫn có thể được bán. Trường hợp được bán nhà đất thế chấp khi:
- Có sự đồng ý của ngân hàng về việc bán nhà đất thế chấp;
- Thay thế tài sản đang thế chấp bằng tài sản khác.
Cách thức mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng
Thỏa thuận ba bên
Phương thức này được thực hiện dựa trên khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015.
Thỏa thuận ba bên là phương thức phổ biến khi mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng. Bên mua, bên bán và ngân hàng cùng ký kết văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng tài sản. Nội dung thỏa thuận bao gồm việc đặt cọc, trả nợ ngân hàng và thủ tục giải chấp.
Theo thỏa thuận, bên mua sẽ chuyển tiền đặt cọc tương ứng số tiền cần trả cho ngân hàng. Ngân hàng nhận đủ tiền sẽ ra thông báo giải chấp và bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên mua thực hiện giải chấp tại cơ quan đăng ký đất đai theo ủy quyền của bên bán.
Sau khi giải chấp, hai bên tiến hành công chứng hợp đồng mua bán và thanh toán số tiền còn lại. Cuối cùng, bên mua làm thủ tục sang tên sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Phương thức này đảm bảo quyền lợi của cả ba bên tham gia giao dịch.
Thay thế tài sản thế chấp
Phương thức này được thực hiện dựa trên khoản 4 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015.
Thay thế tài sản thế chấp là cách thức khác để mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng. Bên bán đưa tài sản khác thế chấp thay thế để rút Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra. Ngân hàng sẽ giải chấp tài sản cũ sau khi nhận tài sản thế chấp mới.
Bên bán thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Sau đó, hai bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng. Bên mua làm thủ tục sang tên sở hữu và nộp các khoản thuế, phí theo quy định.
Phương thức này đơn giản hơn về thủ tục, không cần thỏa thuận ba bên. Tuy nhiên, bên bán phải có tài sản khác đủ giá trị để thế chấp thay thế. Bên mua cần kiểm tra kỹ việc giải chấp tài sản cũ trước khi tiến hành giao dịch.
Các bước thực hiện khi mua bán tài sản thế chấp tại ngân hàng:
Bước 1: Các bên ký cam kết ba bên.
Cam kết về nội dung thanh toán và giải chấp. Văn bản này cần có chữ ký của bên mua, bên bán và ngân hàng, được công chứng chứng thực.
Bước 2: Bên mua thanh toán và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bên mua chuyển tiền vào tài khoản tại ngân hàng để thanh toán khoản nợ. Ngân hàng tiến hành thanh toán gốc, lãi và giải chấp tài sản thế chấp.
Bước 3: Công chứng hợp đồng mua bán
Sau khi nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hai bên ra văn phòng công chứng ký hợp đồng mua bán.
Bên mua nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ tại cơ quan thuế.
Bước 4: Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai
Thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ sang tên bao gồm hợp đồng công chứng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng minh thuế đã nộp và các giấy tờ cá nhân liên quan.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về chủ đề Nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng có được bán không?
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Công ty Luật PT.
CÔNG TY LUẬT PT
Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!
