Bên thế chấp không trả được nợ thì bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có được đăng ký sang tên không?
1. Căn cứ pháp lý
Nghị định 21/2021/NĐ-CP của Chính phủ Quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
2. Quy định quyền thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn liền với đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bào đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
(i) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
(ii) Đất không có tranh chấp;
(iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
(iv) Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, người vay quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng để đảm bảo khoản vay của mình nêu đáp ứng các điều kiện nêu trên.
Vấn đề tài sản được xây dựng trên đất sau thời điểm thế chấp, theo Khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Vậy trong trường hợp giữa các bên không có thỏa thuận khác thì tài sản xây dựng trên quyền sử dụng đất theo như quy định pháp luật nêu trên sẽ cũng thuộc tài sản thế chấp.
Thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất và thế chấp một phần quyền sử dụng đất:
Điều 318 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về các trường hợp thế chấp một phần hoặc toàn bộ bất động sản:
“1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
3. Bên thế chấp không trả được nợ thì có lấy đó làm lý do để xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp không?
Tại Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm như sau:
“Điều 299. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm
1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
3. Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.”
Bên thế chấp không trả được nợ là cơ sở để xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp.
4. Bên thế chấp không trả được nợ thì bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có được đăng ký sang tên hay không?
Theo Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên nhận thế chấp như sau:
“Điều 323. Quyền của bên nhận thế chấp
- Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.
- Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.
- Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.
- Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.
- Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
- Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
- Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.”
Và theo quy định tại Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015 thì:
“1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:
a) Bán đấu giá tài sản;
b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
d) Phương thức khác.
2. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.”
Như vậy khi không trả được nợ, bên nhận thế chấp mới có căn cứ thực hiện thủ tục sang tên giấy đất được.
5. Quy định chung về xử lý tài sản bảo đảm
– Việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện đúng với thỏa thuận của các bên, quy định của Nghị định này và pháp luật liên quan.
Trường hợp tài sản bảo đảm là quyền khai thác khoáng sản, quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên khác thì việc xử lý tài sản bảo đảm phải phù hợp theo quy định của pháp luật về khoáng sản, pháp luật về tài nguyên thiên nhiên khác và pháp luật có liên quan.
– Bên nhận bảo đảm thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm trên cơ sở thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm thì không cần có văn bản ủy quyền hoặc văn bản đồng ý của bên bảo đảm.
– Trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định tài sản đang dùng để bảo đảm phải xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác thì tài sản này được xử lý theo quy định đó.
– Việc bên nhận bảo đảm xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận bảo đảm.
6. Xử lý thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Xử lý tài sản khi thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất
Việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp này được quy định tại Điều 325 BLDS như sau:
– Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vụ quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Xử lý tài sản khi thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất
Căn cứ quy định tại Điều 326 BLDS 2015, tài sản thế chấp trong trường hợp này được xử lý như sau:
– Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi bị xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
7. Khi nào phải thông báo với cơ quan nhà nước về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất?
Căn cứ Điều 19 Nghị định 102/2017/NĐ-CP; quy định như sau:
“Điều 19. Đăng ký văn bản thông báo xử lý tài sản bảo đảm
Trường hợp xử lý tài sản bảo đảm mà người xử lý tài sản bảo đảm có yêu cầu đăng ký văn bản thông báo xử lý tài sản bảo đảm; thì gửi hồ sơ đăng ký văn bản thông báo xử lý tài sản bảo đảm theo phương thức quy định tại Điều 13 của Nghị định này đến cơ quan đăng ký có thẩm quyền.”
Như vậy, theo quy định trên, trường hợp xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất; mà người xử lý tài sản bảo đảm có yêu cầu đăng ký văn bản thông báo xử lý tài sản thế chấp; thì gửi hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai.
Người gửi có thể lựa chọn gửi theo các phương thức: gửi qua hệ thống đăng ký trực tuyến; Nộp trực tiếp; Qua đường bưu điện; Qua thư điện tử trong trường hợp người yêu cầu đăng ký đã được cấp mã số sử dụng cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm.
8. Thủ tục thông báo xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Căn cứ theo Điều 45 Nghị định 102/2017/NĐ-CP; quy định về hồ sơ đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Cụ thể, người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất sau đây:
+ Phiếu yêu cầu đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp (01 bản chính);
+ Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực; hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);
Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm có nội dung chủ yếu: Lý do xử lý tài sản bảo đảm; Tài sản bảo đảm sẽ bị xử lý; Thời gian, địa điểm xử lý tài sản bảo đảm.
+ Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực; hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp bằng quyền sử dụng đất; tại văn phòng đăng ký đất đai.
Người tiếp nhận kiểm tra hồ sơ; trường hợp hồ sơ không hợp lệ thì người tiếp nhận từ chối đăng ký; và hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ. Trường hợp hồ sơ hợp lệ; thì Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký vào Sổ địa chính; chứng nhận nội dung đăng ký vào phiếu yêu cầu đăng ký; và thông báo bằng văn bản về việc xử lý tài sản thế chấp cho các bên cùng nhận thế chấp đã đăng ký trong trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ.
Bước 3: Nhận kết quả
Cơ quan tiếp nhận phải trả kết quả ngay trong ngày nhận hồ sơ hợp lệ. Nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ; thì hoàn thành việc đăng ký và trả kết quả ngay trong ngày làm việc tiếp theo. Trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ thì cũng không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về chủ đề Bên thế chấp không trả được nợ thì bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có được đăng ký sang tên không? (2022)
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Công ty Luật PT.
CÔNG TY LUẬT PT
Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!
Xin trân trọng cảm ơn!
